Landkreis Freising · Bayern

Haus verkaufen in Moosburg a.d. Isar

Für ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück zahlen Käufer in Moosburg a.d. Isar derzeit meist 520.000 bis 800.000 €. Den Ausschlag geben Baujahr, Lage zwischen Isar und Amper und der Weg zum Bahnhof.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Moosburg a.d. Isar wert? (Stand Oktober 2026)

Wir kalkulieren in Moosburg a.d. Isar mit 4.600 € je Quadratmeter Wohnfläche bei Einfamilienhäusern und 4.700 € bei Eigentumswohnungen; eine Eigentumswohnung von 80 m² in gutem Zustand liegt so meist bei 280.000 bis 430.000 €. Amtliche Durchschnittswerte gibt es für den ganzen Landkreis Freising: Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 nennt für gebrauchte Häuser dort einen mittleren Preis von 725.000 € beziehungsweise 4.450 € je Quadratmeter, gut acht Prozent weniger als 2024.

Solche Kreiswerte sind für Moosburg nur ein grober Anhaltspunkt, denn der Marktbericht des Landkreises wertet Bauland ausdrücklich getrennt für den südlichen und den nördlichen Kreis aus. Unser Wert für Bauland in Moosburg liegt bei rund 600 € je Quadratmeter, der Obere Gutachterausschuss setzt mittlere Lagen im ganzen Landkreis für 2025 mit 830 € an. Mehr erzielen jüngere Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit kurzem Weg zum Bahnhof, weniger Häuser mit Sanierungsbedarf oder an den Durchgangsstraßen der Innenstadt.

4.600 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

4.700 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

520.000 € – 800.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

697 €/m²Bauland im Landkreis Freising, Durchschnitt 2023–2025 (250 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Die meisten Eigentümer in Moosburg a.d. Isar glauben, mit dem Verkauf solle man warten, bis die S-Bahn kommt. Tatsächlich ist die Stadt mit dem Regionalexpress heute schneller in München, als es eine S-Bahn wäre.“

Über eine Verlängerung der S 1 nach Moosburg wird seit Jahren gesprochen, eine normale S-Bahn bräuchte bis München aber 56 Minuten. Der Regionalexpress schafft die Strecke zum Hauptbahnhof heute in 32 bis 34 Minuten, und seit 2018 fährt stündlich ein Zug in 20 Minuten über Freising direkt zum Flughafen. Diesen Vorteil haben Sie jetzt, er gehört in jedes Exposé. Auf ein Verkehrsprojekt ohne festen Termin zu warten, halte ich für den teureren Weg.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Wo in Moosburg a.d. Isar was gefragt ist

Der Kern von Moosburg liegt auf einer Landzunge zwischen Isar und Amper, die nordöstlich der Stadt zusammenfließen; außen herum begrenzen Auwälder das Stadtgebiet. Zur Kernstadt gehören unter anderem Altstadt, Bonau, Westerberg und Neustadt, dazu kommen die zwischen 1971 und 1978 eingegliederten Dörfer, teils schon im Hügelland. Wertbestimmend sind Bahnhofsnähe, Abstand zu den Flüssen und ob man ohne Ortsdurchfahrt zur A 92 kommt.

Altstadt

Die Altstadt mit dem Kastulusmünster liegt auf dem alten Siedlungshügel zwischen den Flüssen; nach dem großen Stadtbrand von 1865 prägt sie der Baustil des 19. Jahrhunderts. Hier wohnt man nah an Geschäften und Rathaus, seit Jahrzehnten ringt die Stadt aber darum, den Durchgangsverkehr aus der Innenstadt zu bekommen. Käufer achten hier besonders auf Lärm und Stellplatz.

Neustadt

Im Norden entstand ab 1948 auf dem rund 35 Hektar großen Gelände des früheren Kriegsgefangenenlagers die Neustadt, zuerst als neue Heimat für Vertriebene. Ältere Häuser aus der Aufbauzeit passen zu Käufern mit handwerklichem Geschick, die Dach, Heizung und Fenster genau durchrechnen. Mit vollständigen Rechnungen über bereits erneuerte Teile heben Sie sich hier von anderen Angeboten ab.

Thonstetten, Moosham und Grünseiboldsdorf

Thonstetten liegt etwa drei Kilometer südwestlich zwischen der Staatsstraße 2350 und der Bahnstrecke nach München, nördlich der Gleise fließt die Amper; Moosham und Grünseiboldsdorf gehören seit 1971 zur Stadt. Hier wohnt man dörflich und ist trotzdem schnell in der Kernstadt.

Pfrombach und Degernpoint

Pfrombach liegt etwa sechs Kilometer östlich am Mittlere-Isar-Kanal, mit Pfarrkirche und der ehemaligen Werkswohnanlage der Mittleren Isar-Werke. Auf seinem früheren Gemeindegebiet wächst seit 1993 das Gewerbegebiet Degernpoint, ein eigener Stadtteil mit Arbeitsplätzen. Für Beschäftigte dort ist ein Haus in der Nähe ein echtes Argument.

Aich

Aich am Nordrand des Erdinger Mooses wird von der Sempt geteilt und ist von Baggerweihern aus dem Kiesabbau umgeben, die A 92 verläuft westlich. Nach Moosburg sind es auf der Staatsstraße etwa vier Kilometer. Liegt Ihr Haus nah an Sempt oder Weiher, halten Sie Angaben zu Grundwasser und Keller bereit.

Niederambach und die Dörfer im Hügelland

Niederambach mit Oberambach, Feldkirchen und Kirchamper kam 1976 zur Stadt, ein Teil dieser Orte liegt schon mitten im tertiären Hügelland. Wer hier kauft, sucht Ruhe und Landschaft und fährt zum Bahnhof meist mit dem Auto.

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Wer in Moosburg a.d. Isar gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Vor Ort arbeiten viele bei Jungheinrich, das hier sein größtes Werk für Gabelstapler betreibt, bei Clariant, der Käserei Hofmeister oder Driescher. Ein großer Teil der Moosburger pendelt aber nach München, Freising, Landshut oder zum Flughafen, der 17 Kilometer Luftlinie entfernt liegt. Der Bahnhof ist Regionalexpress-Halt im Münchner Verkehrsverbund mit werktags 82 haltenden Zügen, und über die Anschlussstellen Nord und Süd ist die A 92 schnell erreicht.

Wie lange Verkäufe in Moosburg dauern, erfasst keine Statistik. Der Rückgang der Kreispreise im Jahr 2025, nach einem Plus im Jahr davor, zeigt aber, dass Käufer wieder genauer vergleichen. Ein Haus, dessen Preis zu Baujahr und Zustand passt, bekommt auch in diesem Markt Anfragen. Länger dauert es, wenn der Preis auf Angeboten aus den Jahren der Niedrigzinsen beruht oder wichtige Unterlagen fehlen.

So läuft der Hausverkauf in Moosburg a.d. Isar ab

Moosburg a.d. Isar gehört zum Landkreis Freising, deshalb liegen die meisten Stellen in der Kreisstadt. Bodenrichtwerte und Marktbericht kommen vom Gutachterausschuss im Landratsamt, Landshuter Straße 31; in die Richtwerte zum 1. Januar 2026 sind Verkäufe der Jahre 2024 und 2025 eingeflossen. Grundbuchsachen für den ganzen Kreis erledigt das Grundbuchamt Freising, im selben Gebäude stellt das Vermessungsamt Lagepläne aus. Fragen zu alten Baugenehmigungen richten Sie an das Landratsamt, bei dem seit März 2024 auch die Bauanträge aus Moosburg eingehen; den Flächennutzungsplan können Sie beim Stadtbauamt am Stadtplatz 14 einsehen, Bebauungspläne veröffentlicht die Stadt auf ihrer Internetseite. Eine Checkliste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

Wert realistisch einschätzen
Erste Spanne mit dem Rechner, danach die Einschätzung eines Maklers, der Vergleichsverkäufe aus dem Ort kennt.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Die meisten Eigentümer in Moosburg glauben, ihr Käufer komme aus der Stadt selbst. Tatsächlich ist Moosburg vor allem Wohnort für Menschen, die woanders arbeiten.“

2024 wohnten in der Stadt rund 9.400 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, vor Ort gab es aber nur gut 6.000 solcher Arbeitsplätze. Wer pendelt, vergleicht Ihr Haus mit Angeboten entlang der Bahn und der A 92, von Freising bis Landshut. Ich rate deshalb, im Exposé nicht nur Zimmer und Garten zu zeigen, sondern die Wege: Minuten zu Fuß zum Bahnhof, Fahrzeit zur Autobahn, Takt nach München und zum Flughafen.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Moosburg a.d. Isar

Ist in Ihrem Haus eine Einliegerwohnung vermietet, kann für diesen Teil die Spekulationsfrist greifen: Wurde das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, versteuern Sie den Gewinn für den vermieteten Anteil, der selbst bewohnte Teil kann steuerfrei bleiben; klären Sie die Aufteilung mit Ihrem Steuerberater. Läuft noch ein Darlehen, fragen Sie die Bank nach Vorfälligkeitsentschädigung und Löschungsbewilligung, die Löschung trägt dann das Grundbuchamt Freising ein. Einen privaten Käufer darf der Makler bei einem Einfamilienhaus mit höchstens der Hälfte seiner Provision belasten.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Bayern	Käufer	3,5 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Bayern liegt sie bei 3,5 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich in Moosburg a.d. Isar lohnt und was nicht

Zwei Drittel der Wohngebäude in Moosburg sind Häuser mit einer Wohnung, knapp jedes sechste hat zwei. Haben Sie eine Einliegerwohnung, prüfen Sie vor dem Verkauf, ob sie genehmigt ist und Bauzeichnungen dazu vorliegen, denn ein Käufer, der vermieten will, rechnet fest mit ihr. Teure Komplettsanierungen holen Sie dagegen selten zurück; besser investieren Sie Zeit in einen sauberen Ordner mit Rechnungen, Plänen und Energieausweis. Mehr Hinweise gibt der Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Bei Häusern nahe Isar, Amper oder Sempt lohnt ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landesamts für Umwelt, ein Ausdruck für Ihr Grundstück gehört zu den Unterlagen. Fehlt ein Lageplan, bekommen Sie ihn beim Vermessungsamt in Freising, fehlende Genehmigungen beim Landratsamt. Je weniger offene Fragen bei der Besichtigung bleiben, desto weniger Spielraum hat der Käufer beim Preis.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erbe: Erben brauchen gegenüber dem Grundbuchamt Freising in der Regel einen Erbschein, ein notarielles Testament genügt meist zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll; bei Uneinigkeit unter den Erben schafft ein Verkehrswertgutachten eine neutrale Grundlage. Scheidung: Beide eingetragenen Eigentümer müssen unterschreiben, und auch die Löschung der gemeinsamen Grundschuld braucht beide Zustimmungen, klären Sie Preis und Erlösaufteilung deshalb vorab. Vermietet: Der Käufer übernimmt bestehende Mietverträge unverändert; im Landkreis wurden Wohnungen 2025 im Schnitt für 14,41 € kalt je Quadratmeter angeboten, an solchen Werten messen Anleger die Rendite.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Moosburg a.d. Isar

Welchen Preis erzielt ein Haus in Moosburg a.d. Isar 2026?

Mit 4.600 € je Quadratmeter Wohnfläche als Orientierung landet unser Beispielhaus mit 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück meist bei 520.000 bis 800.000 €. Der Mittelwert von 725.000 € aus dem Immobilienmarktbericht Bayern gilt für den ganzen Landkreis Freising und damit für sehr unterschiedliche Orte. Wo Ihr Haus in der Spanne liegt, zeigt der Rechner oben nach wenigen Angaben.

Wie schnell bin ich von Moosburg am Flughafen?

Mit dem Zug in 20 Minuten: Seit dem Fahrplanwechsel 2018 fährt stündlich eine direkte Verbindung über Freising und die Neufahrner Kurve zum Flughafen. Mit dem Auto geht es über die Anschlussstelle Moosburg-Süd auf die A 92, der Flughafen liegt 17 Kilometer Luftlinie südwestlich. Für Käufer mit Arbeitsplatz am Flughafen ist diese Kombination ein starkes Argument.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert für Moosburg, und was sagt er aus?

Der Gutachterausschuss für den Landkreis Freising mit Sitz im Landratsamt. Die Richtwerte für Wohnbauflächen beziehen sich auf Grundstücke für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Für Geschosswohnungsbau konnte der Ausschuss zum Stichtag 2026 mangels Daten keine Richtwerte ermitteln. Wollen Sie oder ein Käufer mehrere Wohnungen bauen, braucht es deshalb eine Einzelbewertung durch einen Sachverständigen.

Darf ich meine Einliegerwohnung getrennt als Eigentumswohnung verkaufen?

Nur wenn das Haus vorher nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wird. Dafür braucht es einen Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, für Moosburg also des Landratsamts Freising, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Das kostet Zeit und Geld und lohnt sich vor allem dann, wenn zwei getrennte Käufer zusammen mehr zahlen als einer für das ganze Haus.

Sollte ich jetzt verkaufen, obwohl die Preise im Landkreis 2025 gesunken sind?

Ob die Preise wieder steigen, kann niemand verlässlich sagen; 2025 lag der mittlere Preis gebrauchter Häuser im Landkreis sogar leicht unter dem Wert von 2023. Müssen Sie wegen Erbe, Umzug oder Trennung verkaufen, kostet Warten oft mehr, als es bringt, etwa durch Kredit, Grundsteuer und Instandhaltung. Wichtiger als der perfekte Monat ist ein Preis, der zu Ihrem Haus und zu den jüngsten Verkäufen in Moosburg passt.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Haus verkaufen in der Umgebung von Moosburg a.d. Isar

Marktdaten Bayern: Gutachterausschüsse in Bayern und Bayerisches Landesamt für Statistik, Angaben mit Quellenangabe zitiert.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.