Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Ein Online-Rechner gibt eine erste Spanne, eine Makler-Einschätzung mit echten Vergleichsverkäufen den Angebotspreis. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie vor allem bei Erbe, Scheidung, Finanzamt oder Gericht.

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: Was reicht wofür?

Die drei Wege unterscheiden sich darin, wie genau sich jemand Ihr Haus ansieht und wer das Ergebnis anerkennt.

	Online-Rechner	Einschätzung durch einen Makler	Verkehrswertgutachten
Dauer	Wenige Minuten	Ein Termin vor Ort, danach die Auswertung	Beim Sachverständigen mehrere Wochen, beim Gutachterausschuss oft Monate
Kosten	Kostenlos	Kostenlos	Vollgutachten meist vierstellig, Kurzgutachten einige Hundert Euro
Genauigkeit	Grobe Spanne, Zustand und Besonderheiten fließen nur teilweise ein	Gut, wenn mit echten Vergleichsverkäufen begründet	Am gründlichsten, jeder Schritt nach Verordnung begründet
Vor Gericht und Finanzamt verwertbar	Nein	Nein	Ja, vom Gutachterausschuss oder von bestellten oder zertifizierten Sachverständigen
Geeignet für	Erste Orientierung	Angebotspreis und Verkaufsplanung	Erbe, Scheidung, Finanzamt, Gericht

Wie genau ist ein Online-Rechner?

Ein Online-Rechner vergleicht Ihre Angaben zu Lage, Fläche, Baujahr und Zustand mit Daten, die der Anbieter selbst sammelt oder von Dienstleistern bezieht. Das Ergebnis ist laut Finanztip ein grober Schätzwert. Die neue Heizung, den feuchten Keller oder die Durchgangsstraße vor dem Haus erfasst er nur teilweise. Nutzen Sie ihn als Startpunkt, um spätere Zahlen einzuordnen. Weicht eine Makler-Einschätzung stark davon ab, fragen Sie nach dem Grund.

Was taugt die kostenlose Einschätzung eines Maklers?

Ein Makler besichtigt Ihr Haus, sieht Zustand und Grundriss und vergleicht es mit Verkäufen, die er aus seiner Arbeit oder aus Datenbanken kennt. Für Sie ist das kostenlos.

Offen gesagt: Für den Makler ist die Einschätzung der Weg zum Auftrag. Bezahlt wird er nur, wenn durch seine Arbeit ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch, kurz BGB). Finanztip weist darauf hin, dass Makler und Bewertungsportale vor allem Ihre Immobilie vermarkten wollen. Daraus entsteht eine Versuchung: Wer die höchste Zahl nennt, wirkt am attraktivsten. Wie die Provision verteilt wird, steht in Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf.

Woran erkennen Sie eine ehrliche Einschätzung?

• Vergleichsverkäufe statt Bauchgefühl: Der Makler nennt tatsächlich verkaufte Häuser aus der Umgebung und erklärt, warum Ihres darüber oder darunter liegt.
• Spanne mit Begründung: Sie bekommen eine Wertspanne und einen Vorschlag für den Angebotspreis, schriftlich und nachvollziehbar.
• Schwächen kommen auf den Tisch: das alte Dach, die Ölheizung, der Anbau ohne Genehmigung. Käufer finden sie ohnehin.
• Keine Zahl gegen Unterschrift: Die Einschätzung bekommen Sie, ohne sofort einen langen Alleinauftrag zu unterschreiben.
• Zweite Meinung: Liegt eine von drei Einschätzungen deutlich über den anderen, lassen Sie sich die Verkäufe zeigen, auf die sie sich stützt.

Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Preis, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe, ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse (§ 194 Baugesetzbuch, kurz BauGB). Es lohnt sich, wenn andere dem Wert zustimmen müssen:

• Erbe: Ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe ist, kann verlangen, dass der Wert des Nachlasses ermittelt wird, auf Kosten des Nachlasses (§ 2314 BGB).
• Scheidung: Im Zugewinnausgleich kann jeder Ehegatte verlangen, dass der Wert der Vermögensgegenstände ermittelt wird (§ 1379 BGB).
• Finanzamt: Ist der Wert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu hoch angesetzt, weisen Sie einen niedrigeren nach, in der Regel per Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Bewertungsgesetz). Einspruch legen Sie binnen eines Monats ein.
• Gericht: Gerichte beauftragen laut Stiftung Warentest in der Regel öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.

Was kostet ein Gutachten?

Die Honorare sind verhandelbar. Stiftung Warentest nennt für ein Standardgutachten Kosten ab 2.500 Euro. Der Sachverständigenverband BVS empfiehlt in seiner Honorarrichtlinie 2026 unverbindlich ein Honorar, das mit dem Wert steigt: bei 300.000 Euro 3.844 Euro, bei 400.000 Euro 4.082 Euro, bei 600.000 Euro 4.510 Euro, jeweils mit Umsatzsteuer. Zuschläge für Besonderheiten wie eingetragene Rechte und Fahrtkosten kommen hinzu. Ein Kurzgutachten beruht meist auf einer einfachen Besichtigung und kostet laut Sparkassen-Ratgeber einige Hundert Euro. Gerichte und Behörden erkennen es meist nicht an.

Ist der Gutachterausschuss günstiger?

Jeder Notar schickt dem Gutachterausschuss eine Abschrift des Kaufvertrags (§ 195 BauGB), daraus entsteht dessen Kaufpreissammlung. Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte können dort ein Gutachten beantragen (§ 193 BauGB), die Gebühr richtet sich nach Landes- oder Ortsrecht und dem ermittelten Wert. In Mainz kostet ein Gutachten für ein bebautes Grundstück mit 500.000 Euro Wert 4.343,50 Euro einschließlich Umsatzsteuer. Günstiger ist das also nicht unbedingt, oft aber langsamer: Heidelberg gibt vier bis sechs Monate an, Berlin mindestens ein Jahr.

Wie rechnen Gutachter: Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert?

Gutachter arbeiten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von 2021, die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Welches ihrer drei Verfahren passt, richtet sich nach der Art des Hauses, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten. Die Wahl muss begründet werden, Verfahren dürfen kombiniert werden (§ 6 ImmoWertV). Fragen Sie deshalb jeden, der Ihr Haus bewertet, mit welchem Verfahren er rechnet und woher seine Daten stammen.

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Preisen ähnlicher Objekte abgeleitet (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Dafür braucht es genug vergleichbare Verkäufe, etwa bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern einer Siedlung.
• Sachwertverfahren: Was Gebäude und Außenanlagen nach Abzug der Alterung noch wert sind, plus Bodenwert, angepasst mit einem Sachwertfaktor aus den Kaufpreisen der Region (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlichen Gutachterausschüsse eigene Sachwertfaktoren.
• Ertragswertverfahren: Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, dazu der Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Es passt zu Häusern, die man wegen der Mieteinnahmen kauft, etwa Mehrfamilienhäusern.

Was sagt der Bodenrichtwert über Ihr Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in Euro pro Quadratmeter (§ 196 BauGB). Der Gutachterausschuss ermittelt ihn mindestens alle zwei Jahre für Zonen, in denen Grundstücke ähnlich genutzt werden. Er gilt für ein gedachtes, unbebautes Mustergrundstück mit den typischen Merkmalen der Zone (§ 13 ImmoWertV).

Den Wert Ihres Hauses zeigt er nicht: Gebäude, Zustand und Ausstattung stecken nicht darin. Auch Ihr Grundstück kann abweichen, etwa weil es kleiner, ungünstiger geschnitten oder lauter gelegen ist. Verbindlich ist er nicht. Er ist ein Baustein im Sach- und Ertragswertverfahren, für Sie ein Anhaltspunkt.

Was bewegt den Wert wirklich und was weniger?

Welche Merkmale zählen, legt die ImmoWertV fest (§ 2 Abs. 3). Für ein Einfamilienhaus sind das vor allem:

• Lage: Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohnlage und Umwelteinflüsse wie Lärm (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). Finanztip nennt sie einen der wichtigsten Faktoren.
• Zustand und Modernisierungen: Was wann erneuert wurde, vor allem Dach, Fenster, Heizung und Leitungen. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, mit der Gutachter rechnen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV).
• Energetische Eigenschaften: Die Verordnung nennt sie ausdrücklich. Käufer sehen sie im Energieausweis und denken an Heizkosten und anstehende Arbeiten.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, dazu Rechte und Lasten wie Wegerechte.
• Grundriss: Zahl und Zuschnitt der Zimmer, Bäder, Keller, Stellplätze. Wie gut sich die Räume nutzen lassen, sieht ein Käufer sofort, ein Rechner nicht.
• Marktlage: Zinsen, Nachfrage und Angebot. Gutachter berücksichtigen zuerst die allgemeinen Wertverhältnisse am Markt, dann die Merkmale des einzelnen Hauses (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV).

Weniger zählt, was an Ihnen persönlich hängt. Der Verkehrswert wird ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse ermittelt (§ 194 BauGB). Die Jahre, in denen Ihre Kinder hier groß geworden sind, tauchen im Preis nicht auf. Eine Einbauküche wird im Kaufvertrag häufig als Inventar mit eigenem Betrag ausgewiesen, den Gutachterausschüsse wie der in Sachsen-Anhalt herausrechnen, wenn sie Hauspreise auswerten. Welche Arbeiten sich vor dem Verkauf lohnen, lesen Sie in Sanierung vor dem Hausverkauf.

„Die meisten Eigentümer glauben, die höchste Einschätzung sei die beste Nachricht, tatsächlich ist sie oft die teuerste“

Wer drei Einschätzungen einholt, gibt den Auftrag gern dem Makler mit der höchsten Zahl. Damit belohnt er oft den, der am wenigsten über Vergleichsverkäufe gesprochen hat.

Käufer richten sich nicht nach dieser Zahl. Sie vergleichen, ihre Bank bewertet selbst, und ein Haus, das zu teuer startet, steht lange im Netz. Am Ende bestimmt dann der Käufer den Preis. Ich rate deshalb, der Einschätzung zu folgen, die am besten begründet ist.

Warum liegen Angebotspreise über den echten Kaufpreisen?

In Immobilienportalen sehen Sie Angebotspreise, also Forderungen von Verkäufern. Die gezahlten Preise landen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die nicht öffentlich zugänglich ist. Dazwischen liegt die Verhandlung. Eine Auswertung von ImmoScout24 mit beurkundeten Kaufpreisen des Dienstleisters Sprengnetter ergab für Eigentumswohnungen: Im Dezember 2025 lagen die gezahlten Preise bundesweit im Schnitt 5,8 Prozent unter den Angebotspreisen, in Köln 9,2 Prozent, in Leipzig gleichauf.

Ein zu hoher Einstiegspreis kostet mehr als ein paar Prozent Verhandlung. Finanztip warnt, dass ein überteuertes Haus zum Ladenhüter wird und bei langer Laufzeit der Eindruck entsteht, mit der Immobilie stimme etwas nicht. Eine spätere Preissenkung kann diesen Eindruck bestätigen. Setzen Sie den Angebotspreis so, dass er zu den Vergleichsverkäufen passt und Spielraum für die Verhandlung lässt.

Wie bereiten Sie die Bewertung vor?

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto genauer wird jede Einschätzung. Legen Sie bereit:

• Grundbuchauszug: Eigentümer, Rechte wie Wegerechte, eingetragene Grundschulden.
• Flurkarte: Grenzen und Größe des Grundstücks.
• Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung, auch für Anbauten und ausgebaute Dachgeschosse.
• Energieausweis: beim Verkauf ohnehin Pflicht.
• Liste der Modernisierungen mit Jahr, Art und Kosten, dazu Rechnungen: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Bad, Dämmung.
• Bekannte Mängel, etwa Feuchtigkeit im Keller. Offen angesprochen, fließen sie in die Einschätzung ein statt später in die Verhandlung.
• Mietverträge, falls das Haus ganz oder teilweise vermietet ist.
• Kaufvertrag oder Erbnachweis: Kaufdatum und Kaufpreis entscheiden mit, ob auf den Gewinn Steuer anfällt, siehe Spekulationsfrist beim Hausverkauf.

Wo Sie die Unterlagen bekommen, steht in Unterlagen für den Hausverkauf. Die Modernisierungsliste schreiben Sie an einem Abend, und jeder Käufer sieht daran, welche Ausgaben ihm erspart bleiben.

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