Landkreis Freising · Bayern

Haus verkaufen in Freising

Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück liegt in Freising meist zwischen 530.000 und 820.000 €. Den Ausschlag gibt vor allem die Lage: ruhiger Hang im Norden oder Fluglärm im Süden.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Freising wert? (Stand Oktober 2026)

Als Orientierung gelten in Freising 4.600 € je Quadratmeter Wohnfläche für ein Einfamilienhaus und 5.100 € für eine Eigentumswohnung. Wohnungen kosten je Quadratmeter mehr, weil kleine Flächen in der Regel teurer pro Quadratmeter bezahlt werden. Für Hausverkäufer zählt vor allem der Boden: Für Bauland rechnen wir in Freising mit rund 750 € je Quadratmeter, im ganzen Landkreis wurde baureifes Land 2023 bis 2025 im Schnitt für rund 697 € verkauft. Bei älteren Häusern auf großem Grundstück ist der Boden deshalb oft der größere Teil des Preises.

Oben in der Spanne liegen modernisierte Häuser in ruhigen Lagen, etwa am Weihenstephaner Osthang, in Vötting oder am Lankesberg. Unten landen Häuser mit Sanierungsstau, an stark befahrenen Straßen wie der Mainburger oder der Erdinger Straße und in Teilen des Südens, wo der Flughafen zu hören ist. Preisentwicklung und Durchschnittspreise nach Baujahren für Ein- und Zweifamilienhäuser stehen im Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses, als PDF für 35 €.

4.600 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

5.100 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

530.000 € – 820.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

697 €/m²Bauland im Landkreis Freising, Durchschnitt 2023–2025 (250 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Die meisten Eigentümer in Freising glauben, der Flughafen drückt den Preis ihres Hauses. Tatsächlich ist er für viele Käufer der Grund, überhaupt hier zu suchen.“

Auf dem Flughafencampus arbeiteten Ende 2024 knapp 37.000 Menschen, dort liegt rund ein Viertel aller sozialversicherungspflichtigen Jobs der Landkreise Freising und Erding. Wer im Schichtdienst arbeitet, will kurze Wege und zahlt dafür. Den Preis drückt der Lärm nur dort, wo er wirklich laut ist, etwa in Pulling unter der Ein- und Abflugschneise. Mein Rat: Stellen Sie die Nähe zum Flughafen in der Anzeige offen als Vorteil dar.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Wo in Freising was gefragt ist

Freising besteht aus der Kernstadt und insgesamt 41 Gemeindeteilen. Für den Preis zählt vor allem, wo ein Haus zwischen Hügelland und Flughafen liegt. Nördlich der Linie Vötting–Tuching beginnt das Tertiärhügelland mit Hanglagen und Wald. Richtung Isar und Moos wird es eben, Autobahn und Flughafen rücken näher, und es wird lauter.

Altstadt und Domberg

Domberg und Bürgerstadt stehen seit 1975 als Ensemble in der Denkmalliste, gebaut ist kleinteilig und dicht. Käufer zahlen für kurze Wege zu Bahnhof, Ärzten und Geschäften, rechnen aber bei Umbauten mit Auflagen des Denkmalschutzes. Nördlich der Kammergasse liegt ein Villenviertel.

Vötting und Weihenstephan

Am Weihenstephaner Osthang, am Goldberg und in Vötting liegen hochwertige Wohnlagen mit Einfamilienhäusern, preislich eher im oberen Teil der Spanne. Der Campus von Technischer Universität und Hochschule ist zu Fuß erreichbar, das spricht Käufer aus Forschung und Lehre an. In Mitterfeld stehen auch größere Wohnbauten aus der Zeit ab 1960.

Neustift und Tuching

Neustift ist hügelig, mit vielen kleinen Einfamilienhäusern, ruhigen, sonnigen Wohnlagen und dem Villenareal am Lankesberg. Auf dem Gelände der früheren General-von-Stein-Kaserne entsteht der Steinpark, geplant mit 526 Wohnungen, Käufer vergleichen ältere Häuser dort also mit Neubau. Im benachbarten Tuching an der Hangkante überwiegen nach Osten hin Einfamilienhäuser.

Freising Nord

Hier mischen sich lockere Einfamilienhäuser, die Eichenfeldsiedlung, Villen um die Ganzenmüllerstraße und Hochhäuser am Plantagenweg. Familien haben kurze Wege zu Gymnasium, Realschule, Krankenhaus und in den Freisinger Forst. Ruhige Seitenstraßen verkaufen sich leichter als Häuser an der Wippenhauser oder Mainburger Straße.

Lerchenfeld

Der jüngste und mit über 13.000 Einwohnern größte Stadtteil liegt eben rechts der Isar, mit weitläufigen Einfamilienhausgebieten und Wohnblöcken im Südosten. Als hochwertige Lage nennt die Stadt Alt-Lerchenfeld südlich und westlich des Freibads. Der Flughafen ist nur drei Kilometer entfernt, gut für Pendler, aber hörbar.

Südwest und Bahnhof

Zur Innenstadt hin stehen dichte Wohnblöcke, weiter südlich kleinere Häuser, darunter Siedlerhäuser aus der Nachkriegszeit südlich der Gartenstraße. Dort wird seit Jahren nachverdichtet, ein großes Grundstück kann mehr wert sein als das Haus darauf. Bahnhof und Moosachaue sind nah.

Dörfer im Süden und im Norden

Attaching liegt weniger als einen Kilometer vom Flughafen entfernt, Pulling teils in der Ein- und Abflugschneise, hat dafür einen Halt der S1. Neue Wohngebiete sind dort wegen des Fluglärms kaum möglich. Haindlfing, Sünzhausen, Tüntenhausen und Hohenbachern im Norden sind dörflich geblieben, ruhiger, aber ohne Bahnanschluss.

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Wer in Freising gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Freising ist mit dem Flughafen stark gewachsen, zwischen 1988 und 2018 um gut 38 Prozent. 2021 zählte die Stadt 41.672 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, aber nur 23.284 Einwohner mit einem solchen Job. Neben dem Flughafen sitzen Texas Instruments mit mehr als 1.000 Mitarbeitern, Krones und HAWE in der Stadt, am Campus Weihenstephan zählt allein die TUM School of Life Sciences rund 4.600 Studierende. Zum Münchner Hauptbahnhof fährt der Regionalzug ohne Zwischenhalt in knapp 25 Minuten.

Typische Hauskäufer sind deshalb Familien mit festen Stellen am Flughafen, in der Forschung oder in München. Amtliche Zahlen zur Verkaufsdauer haben wir für Freising nicht gefunden. Aus der Praxis: Ein Haus mit realistischem Preis in ruhiger Lage findet meist schnell Interessenten, bis zum Notartermin vergehen trotzdem oft einige Monate. Länger dauert es bei Sanierungsstau, spürbarem Fluglärm und einem Preis, den die Bank des Käufers nicht mitfinanziert.

So läuft der Hausverkauf in Freising ab

Für einen Verkauf in Freising brauchen Sie drei Stellen. Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht gibt der Gutachterausschuss für den Landkreis Freising im Landratsamt in der Landshuter Straße 31 heraus, die neuen Bodenrichtwerte gelten zum 1. Januar 2026. Den Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Freising, das für alle Grundstücke im Landkreis zuständig ist. Ein einfacher Ausdruck kostet dort 10 €, private Anbieter verlangen oft deutlich mehr. Alte Baupläne liegen im Bauarchiv der Stadt, Bauaufsicht in der Amtsgerichtsgasse 1, auch für alle Ortsteile, Einsicht 10 € je Akte.

Wert realistisch einschätzen
Erste Spanne mit dem Rechner, danach die Einschätzung eines Maklers, der Vergleichsverkäufe aus dem Ort kennt.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Viele Eigentümer älterer Häuser in Freising glauben, sie müssten vor dem Verkauf modernisieren. Tatsächlich bezahlen Käufer hier oft vor allem das Grundstück.“

Freising kann kaum noch in die Breite wachsen: Im Norden grenzt der geschützte Freisinger Forst an, im Süden bremst der Fluglärm neue Wohngebiete. Die Stadt schreibt in ihrem Stadtentwicklungsplan selbst, dass alte Häuser wegen der hohen Grundstückspreise vom Abriss bedroht sind. Ein neues Bad, das dem Käufer nicht gefällt, zahlt dann niemand mit. Ich würde das Geld lieber in vollständige Unterlagen stecken und in die Klärung, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Freising

Was Verkäufer in Freising oft übersehen: Ein vermietetes Haus, etwa an Studierende oder an Beschäftigte vom Flughafen, können Sie erst zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei verkaufen, das regelt die Spekulationsfrist. Wer selbst darin wohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, zahlt auf den Gewinn keine Steuer. Läuft noch ein Kredit, fragen Sie die Bank früh nach der Vorfälligkeitsentschädigung und nach der Löschungsbewilligung für die Grundschuld, eintragen muss die Löschung dann das Grundbuchamt Freising.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Bayern	Käufer	3,5 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Bayern liegt sie bei 3,5 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich in Freising lohnt und was nicht

Laut Stadtentwicklungsplan sind 60 Prozent der Gebäude in Freising Einfamilienhäuser und 18 Prozent Doppelhäuser. Viele Wohngebiete wuchsen erst nach 1945, etwa Lerchenfeld oder Mitterfeld in Vötting. Bei Häusern aus dieser Zeit lohnen sich kleine Arbeiten, die bei der Besichtigung auffallen: Wasserflecken beseitigen, Türen gängig machen, den Garten in Ordnung bringen. Neue Heizung, neues Dach oder neues Bad holen Sie selten voll zurück, weil viele Käufer ohnehin selbst umbauen. Welche Arbeiten sich rechnen, zeigt der Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Was sich hier immer lohnt: offene Fragen klären, bevor der Käufer sie stellt. Prüfen Sie im UmweltAtlas Bayern unter Naturgefahren, ob Ihr Grundstück in einer Hochwasserfläche liegt, das ist in Lerchenfeld und im Moos wichtig. Fordern Sie fehlende Baupläne früh im Bauarchiv an, und sagen Sie bei Häusern im Süden ehrlich, wie viel vom Flughafen zu hören ist.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erbe: Bei einem geerbten Haus müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen, bei Streit über den Wert hilft ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses am Landratsamt. Scheidung: Stehen Sie beide im Grundbuch, braucht der Notar beide Unterschriften, deshalb sollten Sie sich vor der Vermarktung auf einen Mindestpreis einigen. Vermietet: Ein vermietetes Haus bewerten Käufer über die Miete; im Landkreis Freising lagen die angebotenen Kaltmieten 2025 im Schnitt bei 14,41 € je Quadratmeter, an diesem Wert messen Anleger Ihren Preis.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Freising

Wie stark drückt Fluglärm den Hauspreis in Freising?

Spürbar vor allem im Süden: Pulling liegt teils in der Ein- und Abflugschneise, Attaching weniger als einen Kilometer vom Flughafen, auch in Lerchenfeld ist Fluglärm ein Thema. Die Dörfer im Norden sind laut Stadt weniger betroffen. Käufer fragen zudem nach der dritten Startbahn: Die Genehmigung gilt weiter, gebaut ist sie nicht, und ob sie kommt, ist politisch offen. Wer das selbst anspricht, nimmt dem Käufer ein Argument für einen Preisnachlass.

Wo erfahre ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Freising?

Beim Gutachterausschuss im Landratsamt Freising, Landshuter Straße 31. Die neuen Bodenrichtwerte gelten zum 1. Januar 2026 und beruhen auf Kaufpreisen aus 2024 und 2025. Der Wert gilt für ein gedachtes, unbebautes Durchschnittsgrundstück der Zone. Zuschnitt, Größe, Verkehrslärm oder Baurecht verschieben den Wert Ihres Grundstücks häufig.

Liegt mein Haus in Lerchenfeld im Hochwassergebiet?

Lerchenfeld war bis zum ersten Dammbau 1817 Überschwemmungsgebiet der Isar, 1899 spülte ein Jahrhunderthochwasser ganze Straßenzüge weg. Heute schützen Deiche den Stadtteil, der Stadtentwicklungsplan nennt die Hochwassergefährdung aber weiter als Schwachpunkt. Ob Ihr Grundstück in einer Gefahrenfläche liegt, zeigt der UmweltAtlas Bayern unter Naturgefahren. Schauen Sie nach, bevor ein Käufer fragt.

Mein Haus liegt im Denkmal-Ensemble der Altstadt. Was heißt das für den Verkauf?

Domberg und Bürgerstadt sind seit 1975 als Ensemble geschützt. Für Änderungen, die das Erscheinungsbild des Ensembles beeinflussen können, braucht der Käufer eine Erlaubnis, bei einem Einzeldenkmal für Veränderungen am Gebäude. Klären Sie vorab, welcher Fall vorliegt, und legen Sie vorhandene Genehmigungen bei. Dann kann der Käufer Umbauten sicher kalkulieren, und Sie ersparen sich einen Risikoabschlag.

Ist mein altes Haus in Freising am Ende nur das Grundstück wert?

Oft ist der Boden der größere Teil. Für Bauland rechnen wir in Freising mit rund 750 € je Quadratmeter, und die Stadt hat nur begrenzt Flächen für neue Wohngebiete. Ein Bauträger rechnet mit dem, was er bauen darf, eine Familie mit Haus und Garten. Lassen Sie bei der Stadt klären, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, und holen Sie Angebote von beiden ein.

Brauche ich für den Verkauf in Freising ein Gutachten?

Für einen normalen Verkauf reicht die Spanne aus dem Rechner plus die Einschätzung eines Maklers mit Vergleichsverkäufen aus Ihrem Stadtteil. Ein Gutachten lohnt sich bei Streit unter Erben, bei einer Scheidung oder wenn das Finanzamt einen Wert verlangt. Erstellen kann es gegen Gebühr der Gutachterausschuss am Landratsamt oder ein freier Sachverständiger. Welcher Weg wofür reicht, steht unter Hauswert ermitteln.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Haus verkaufen in der Umgebung von Freising

Haus verkaufen in Hallbergmoos (9 km)
Haus verkaufen in Erding (16 km)
Haus verkaufen in Moosburg a.d. Isar (16 km)
Haus verkaufen in Altdorf (32 km)
Haus verkaufen in Landshut (33 km)
Haus verkaufen in Ergolding (37 km)
Haus verkaufen in Essenbach (42 km)

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.