Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Von Jonas Logisch, Immobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert
Aktualisiert am 12. Oktober 2026

Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit Makler an einen Privatkäufer, zahlen Sie seit Dezember 2020 mindestens so viel Provision wie der Käufer. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer.

Wer zahlt was beim Hausverkauf?

Die meisten Kosten eines Immobilienkaufs trägt der Käufer. Das Gesetz legt fest, dass er die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch übernimmt (§ 448 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch, kurz BGB). Im Kaufvertrag kann man Abweichendes vereinbaren. Auf Sie als Verkäufer kommen vor allem die Maklerprovision, der Energieausweis und die Kosten für die Ablösung Ihres Kredits zu.

Posten	Wer zahlt	Höhe oder Hinweis
Maklerprovision bei Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer privat	Je zur Hälfte oder Verkäufer allein, Details unten	Häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar für Kaufvertrag und Grundbucheintragung	Käufer	Zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	Käufer	3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland
Energieausweis	Verkäufer	Meist 100 bis 500 €
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Treuhandgebühr bei der Kreditablösung	In der Regel Verkäufer	Fällt an, wenn Ihre Bank dem Notar Treuhandauflagen macht
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Erschließungsbeiträge für begonnene Maßnahmen	Verkäufer, wenn nichts anderes vereinbart ist	Für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss baulich begonnen wurden
Grundbuchauszug	Verkäufer	10 € einfach, 20 € amtlich
Steuer auf den Verkaufsgewinn	Verkäufer	Nur innerhalb der Spekulationsfrist und ohne Eigennutzung

Wie ist die Maklerprovision seit Dezember 2020 geregelt?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern feste Regeln, wie die Provision verteilt werden darf (§§ 656a bis 656d BGB). Sie greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat kauft. Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden: Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht. Erlaubt sind drei Modelle:

Der Makler arbeitet für beide Seiten: Dann darf er von Verkäufer und Käufer nur gleich hohe Provisionen verlangen. Verzichtet er bei einer Seite auf Provision, darf er auch von der anderen keine verlangen (§ 656c BGB).
Sie beauftragen den Makler allein: Sie können vereinbaren, dass der Käufer einen Teil übernimmt, höchstens aber so viel, wie Sie selbst zahlen. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt haben und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).
Sie zahlen die Provision ganz: Auch das ist zulässig. Der Käufer spart dann Nebenkosten, was den Kreis der Interessenten vergrößern kann.

Hat dagegen nur der Käufer einen Makler beauftragt, zahlt er dessen Provision selbst. Für Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke oder Gewerbeimmobilien gelten die Regeln nicht zwingend, dort ist die Verteilung Verhandlungssache. Ob ein Zweifamilienhaus darunterfällt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Verteilung in solchen Fällen ausdrücklich im Maklervertrag festhalten.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegt die Provision häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, je nach Region. Geteilt zwischen Verkäufer und Käufer sind das für jede Seite etwa 3 bis 3,57 Prozent.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 7,14 Prozent Gesamtprovision zahlen Verkäufer und Käufer je 14.280 Euro. Bei 5,95 Prozent wären es je 11.900 Euro.

Bezahlt wird nur bei Erfolg: Der Anspruch auf Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Auslagen ersetzen Sie dem Makler nur, wenn das vereinbart ist. Die Provision ist verhandelbar. Vergleichen Sie aber nicht nur den Prozentsatz, sondern auch, was dafür geleistet wird: eine begründete Preiseinschätzung, vollständige Unterlagen, organisierte Besichtigungen und Käufer, deren Finanzierung geprüft ist. Ein niedriger Satz bringt Ihnen wenig, wenn der Preis am Ende nicht stimmt.

„Die meisten Eigentümer glauben, die Nebenkosten des Käufers gingen sie nichts an, tatsächlich bezahlen sie einen Teil davon über den Preis mit“
Ein Käufer hat ein festes Budget. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls seine Hälfte der Provision gehen davon ab, bevor ein Euro beim Kaufpreis ankommt. Steigen seine Nebenkosten, sinkt das, was er Ihnen bieten kann.

Wer das versteht, verhandelt anders. Er schaut nicht nur auf den eigenen Erlös, sondern auch auf die Gesamtbelastung des Käufers, und findet so eher einen Preis, den der Käufer und seine Bank tatsächlich tragen.

Was bleibt Ihnen nach Abzug der Kosten?

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Welche Kosten tragen Sie als Verkäufer?

Energieausweis

Der Energieausweis ist Pflicht, sobald Sie verkaufen wollen, und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Je nach Art und Aufwand kostet er meist zwischen 100 und 500 Euro, ein Bedarfsausweis ist teurer als ein Verbrauchsausweis. Welcher für Ihr Haus vorgeschrieben ist, steht in Unterlagen für den Hausverkauf.

Löschung der Grundschuld

Sie schulden dem Käufer ein Grundstück frei von Rechten Dritter, die er nicht übernehmen will (§§ 433, 435 BGB). Eingetragene Grundschulden werden deshalb in der Regel gelöscht, auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Alternativ kann eine Grundschuld stehen bleiben und an die Bank des Käufers abgetreten werden, wenn Käufer und Banken das wollen. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich festgelegt. Verlangt Ihre Bank Treuhandauflagen, kommt eine Treuhandgebühr dazu, die in der Regel die Verkäuferseite trägt.

Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft Ihr Kredit noch mit fester Zinsbindung, dürfen Sie ihn wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen. Die Bank kann dann den Schaden ersetzt verlangen, der ihr dadurch entsteht, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Ohne Entschädigung kündigen können Sie zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist und in jedem Fall zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 BGB). Haben Sie Zins oder Laufzeit später neu vereinbart, zählt das Datum dieser Vereinbarung. Prüfen Sie diese Daten, bevor Sie den Verkaufstermin festlegen. Ein paar Monate Unterschied können viel Geld wert sein.

Erschließungsbeiträge

Hat die Gemeinde vor dem Kaufvertrag mit dem Bau einer Straße oder eines Kanals begonnen, tragen Sie die Beiträge dafür, auch wenn der Bescheid erst später kommt, sofern im Vertrag nichts anderes steht (§ 436 BGB). Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob solche Maßnahmen laufen, und lassen Sie die Verteilung im Kaufvertrag regeln.

Steuern auf den Gewinn

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben Sie nicht selbst darin gewohnt, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Maklerprovision und andere Verkaufskosten mindern dann den steuerpflichtigen Gewinn. Die Einzelheiten stehen in Spekulationsfrist beim Hausverkauf.

Anzeigen beim Verkauf ohne Makler

Verkaufen Sie selbst, kommen Kosten für Anzeigen hinzu. Ein Inserat auf einem großen Immobilienportal kostet laut Finanztip je nach Laufzeit und Paket zwischen null und mehreren Hundert Euro. Rechnen Sie außerdem Ihre eigene Zeit für Besichtigungen, Rückfragen und Unterlagen ein.

Was zahlt der Käufer und warum betrifft Sie das?

Der Käufer trägt die Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung, meist etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, und die Grunderwerbsteuer. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent, etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazu kommt gegebenenfalls sein Anteil an der Provision.

Haus & Grund Bayern beziffert die Kaufnebenkosten in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Für Sie heißt das: Je höher die Nebenkosten des Käufers, desto weniger bleibt in seinem Budget für den Kaufpreis. Eine Provisionsregelung, bei der Sie mehr übernehmen, kann deshalb den erzielbaren Preis stützen. Ob sich das rechnet, hängt von der Nachfrage in Ihrer Region ab. Ob sich vorher kleinere Arbeiten am Haus lohnen, lesen Sie in Sanierung vor dem Hausverkauf.

Erst den Preis kennen, dann rechnen

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Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer die Maklerprovision zahlen?

Wenn Sie den Makler beauftragen, ja. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Privatkäufer dürfen Sie seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel. Sie dürfen die Provision auch ganz übernehmen. Hat nur der Käufer einen Makler beauftragt, zahlt er allein.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Gesetzlich festgelegt ist sie nicht. Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegt sie häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, je nach Region. Geteilt sind das für jede Seite etwa 3 bis 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 7,14 Prozent insgesamt zahlt jede Seite 14.280 Euro. Die Provision ist verhandelbar.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), zusammen meist etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Sie als Verkäufer zahlen die Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung Ihrer alten Grundschulden und in der Regel eine Treuhandgebühr, falls Ihre Bank Auflagen macht.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Oft ja, mit gutem Timing. Ohne Entschädigung können Sie zum Ende der Zinsbindung kündigen und in jedem Fall zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kredits mit sechs Monaten Frist. Liegt einer dieser Termine nahe, kann es sich lohnen, den Verkauf darauf abzustimmen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der genauen Höhe, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Gilt die Halbteilung auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Nein, nicht zwingend. Die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien ist die Verteilung der Provision Verhandlungssache. Ob ein Zweifamilienhaus unter die Regeln fällt, hängt vom Einzelfall ab, deshalb sollte die Verteilung im Maklervertrag klar geregelt sein.