Spekulationsfrist beim Hausverkauf: Wann der Verkauf steuerfrei ist

Von Jonas Logisch, Immobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert
Aktualisiert am 12. Oktober 2026

Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Sonst zählt der Gewinn zu Ihrem Einkommen.

Was ist die Spekulationsfrist?

Verkaufen Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz, kurz EStG). Umgangssprachlich heißt das Spekulationsfrist, und die Steuer darauf Spekulationssteuer. Eine eigene Steuer ist das nicht: Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Maßgeblich für die zehn Jahre sind die Daten der notariellen Kaufverträge: der Tag, an dem Sie gekauft haben, und der Tag, an dem Sie verkaufen. Übergabe und Grundbucheintrag spielen dafür keine Rolle. Haben Sie ein Grundstück gekauft und später selbst gebaut, zählt der Kauf des Grundstücks; das Haus wird in diese Frist einbezogen. Legen Sie Ihren alten Kaufvertrag deshalb zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Wann ist der Verkauf trotz Frist steuerfrei?

Das Gesetz kennt zwei Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder wenn Sie es im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Für die zweite Ausnahme müssen es keine drei vollen Jahre sein. Nach dem Bundesfinanzhof genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt: im Verkaufsjahr mindestens ein Tag, das Jahr davor vollständig und im Jahr davor mindestens ein Tag. Unterm Strich reichen also ein Jahr und zwei Tage. Eine kurze Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr ist dabei unschädlich (Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Wohnen Sie im Verkaufsjahr gar nicht mehr selbst darin, hilft diese Ausnahme nicht.

Was als Eigennutzung zählt und was nicht:

• Kinder: Überlassen Sie die Wohnung kostenlos einem Kind, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen, zählt das als Eigennutzung. Endet der Anspruch, endet auch dieser Schutz.
• Andere Angehörige: Eine kostenlose Überlassung an andere Angehörige, etwa die Eltern, oder an ein Kind ohne Kindergeldanspruch zählt nicht als Eigennutzung.
• Zweit- und Ferienwohnung: Sie zählt, wenn Sie sie jederzeit selbst nutzen können und nicht vermieten, auch wenn Sie nur zeitweise dort sind (Bundesfinanzhof, IX R 37/16).
• Arbeitszimmer: Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung macht den Verkauf nicht anteilig steuerpflichtig (Bundesfinanzhof, IX R 27/19).
• Teilvermietung: Vermieten Sie eine Einliegerwohnung oder einzelne Zimmer, ist nur der selbst bewohnte Teil steuerfrei. Aufgeteilt wird nach Wohnfläche (Bundesfinanzhof, IX R 20/21).

„Die meisten Eigentümer glauben, bei der Spekulationsfrist gehe es nur um das Kaufdatum, tatsächlich entscheidet oft die Nutzung in den letzten drei Kalenderjahren“

Wer eine Wohnung vermietet hat und verkaufen will, schaut meist nur, wann die zehn Jahre um sind. Dabei kann ein Umzug in die eigene Immobilie den Verkauf schon nach gut einem Jahr Eigennutzung steuerfrei machen, wenn der Zeitraum über drei Kalenderjahre reicht.

Umgekehrt kostet ein unbedachter Schritt Geld: Wer auszieht und erst im nächsten Jahr verkauft oder die Wohnung einem erwachsenen Kind ohne Kindergeldanspruch überlässt, verliert den Schutz der Eigennutzung. Die Reihenfolge von Auszug, Vermietung und Notartermin ist deshalb Planungssache.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis auf der einen Seite und Anschaffungskosten und Verkaufskosten auf der anderen (§ 23 Abs. 3 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten Ihres Kaufs, etwa Grunderwerbsteuer und Notar. Haben Sie vermietet und Abschreibungen von der Steuer abgesetzt, mindern diese die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn. Als Verkaufskosten zählen etwa Maklerprovision, Anzeigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung; welche Kosten beim Verkauf anfallen, steht in Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf.

Ein vereinfachtes Beispiel: Sie haben 2018 eine Wohnung für 300.000 Euro gekauft, dazu kamen 30.000 Euro Nebenkosten. Während der Vermietung haben Sie insgesamt 40.000 Euro Abschreibungen abgesetzt. 2026 verkaufen Sie für 420.000 Euro und zahlen 15.000 Euro Maklerprovision.

Dieser Gewinn kommt zu Ihrem übrigen Einkommen hinzu. Wie viel Steuer darauf fällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Die Freigrenze von 1.000 Euro

Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Diese Grenze gilt seit 2024, vorher lag sie bei 600 Euro. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Bei einem Hausverkauf hilft sie deshalb nur bei sehr kleinen Gewinnen.

Und wenn Sie mit Verlust verkaufen?

Einen Verlust können Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren. Mit Ihrem Gehalt oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht verrechnen.

Erbschaft und Schenkung: Welche Frist gilt?

Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Frist. Bei einer Schenkung rechnet das Gesetz Ihnen den Kauf durch den Schenker zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), bei einer Erbschaft zählt ebenso der Kauf durch den Verstorbenen. Sie treten steuerlich in seine Fußstapfen. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie insoweit steuerfrei; liegt sein Kauf kürzer zurück, kann sich Warten lohnen.

Erbschaft- und Schenkungsteuer sind davon getrennte Steuern mit eigenen Freibeträgen. Für den Verkauf eines geerbten Hauses brauchen Sie außerdem einen Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt.

Ab wann wird es gewerblich? Die Drei-Objekt-Grenze

Wer mehrere Immobilien kurz nach dem Kauf oder Bau wieder verkauft, kann aus Sicht des Finanzamts gewerblich mit Grundstücken handeln. Als Anzeichen dafür gilt nach der Finanzverwaltung der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Errichtung. Jede Wohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Selbst bewohnte Häuser werden in aller Regel nicht mitgezählt. Die Folge eines gewerblichen Grundstückshandels: Die Gewinne gelten als gewerbliche Einkünfte, und es kann Gewerbesteuer dazukommen. Wer mehrere Verkäufe plant, sollte das vorher mit einem Steuerberater durchgehen.

Häufige Fragen