Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Von Jonas Logisch, Immobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert
Aktualisiert am 12. Oktober 2026

Für den Hausverkauf brauchen Sie vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne mit Wohnfläche und Belege über Modernisierungen. Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle dazu.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?

Nicht jede Unterlage brauchen Sie am ersten Tag. Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen, Grundrisse und Wohnfläche gehören in jede Anzeige. Grundbuch, Flurkarte und Bauakte fragen ernsthafte Käufer und deren Bank ab, spätestens vor dem Notartermin. Sammeln Sie trotzdem alles, bevor Sie das Haus anbieten: Wer bei einer Rückfrage wochenlang auf ein Amt wartet, verliert im schlechtesten Fall den Käufer.

Ab wann ist der Energieausweis Pflicht?

Sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Sie müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein gut sichtbarer Aushang genügt. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG).

Liegt der Ausweis vor, wenn Sie eine Anzeige schalten, muss diese bestimmte Angaben enthalten: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GModG). Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).

Welche Art Sie brauchen, hängt vom Haus ab. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, außer das Haus erfüllte schon bei Fertigstellung den Wärmeschutz von 1977 oder wurde später auf diesen Stand gebracht. In den übrigen Fällen haben Sie meist die Wahl und können auch den günstigeren Verbrauchsausweis nehmen.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Keinen Ausweis brauchen Baudenkmäler und kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Vorgaben: Neue Ausweise werden in der Regel digital ausgestellt, und in Anzeigen kommt das Ausstellungsdatum als Pflichtangabe hinzu. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben grundsätzlich für ihre zehn Jahre gültig.

Grundbuch, Flurkarte, Baulasten: Was prüfen Käufer und Bank?

Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Lasten eingetragen sind, etwa Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden. Als Eigentümer erhalten Sie ihn beim Grundbuchamt des Amtsgerichts. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug ein. Ein eigener lohnt sich trotzdem früh, damit Sie Überraschungen wie ein vergessenes Wohnrecht oder eine längst abbezahlte, aber nie gelöschte Grundschuld rechtzeitig sehen.

Die Flurkarte zeigt Grenzen und Lage des Grundstücks und der Gebäude. Sie bekommen sie bei der unteren Vermessungsbehörde. Auszüge mit Eigentümerangaben gibt es nur für Eigentümer, für Personen mit berechtigtem Interesse oder mit Vollmacht.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, zum Beispiel Abstandsflächen für ein Nachbarhaus freizuhalten oder eine Zufahrt zu dulden. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde. Bayern kennt keine Baulasten, dort werden solche Pflichten als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Auch eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gehört zu den Punkten, die Notare Käufern zur Prüfung empfehlen. Wer sie vorab selbst einholt, beantwortet die Frage, bevor sie gestellt wird.

Bauunterlagen und Wohnfläche: Worauf achten Käufer?

Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung zeigen, was genehmigt gebaut wurde. Notare raten Käufern, zu prüfen, ob das Haus rechtmäßig errichtet ist, also mit Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung. Das betrifft auch spätere Veränderungen wie ein ausgebautes Dachgeschoss, einen Wintergarten oder eine Garage. Fehlen Ihre eigenen Unterlagen, können Sie beim Bauamt Einsicht in die Bauakte nehmen und Kopien anfordern. Gibt es auch dort keine Pläne, kann ein Architekt das Haus aufmessen und Bestandspläne zeichnen.

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen in Ihrer Anzeige. Prüfen Sie, nach welchen Regeln Ihre Angabe berechnet wurde. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, niedrigere gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Passt Ihre Angabe nicht zu den Plänen, lassen Sie neu rechnen, bevor ein Käufer nachmisst.

Rechnungen über ein neues Dach, neue Fenster oder die letzte Heizungswartung sind keine Pflicht, aber sie nehmen Käufern Unsicherheit. Warum das beim Preis zählt, lesen Sie in Welche Sanierungen sich vor dem Verkauf lohnen.

„Die meisten Eigentümer glauben, Unterlagen seien eine Formsache für den Notar, tatsächlich verhandeln Sie mit ihnen den Preis“

Ein Käufer, der auf jede Frage sofort eine Rechnung, einen Plan oder ein Protokoll bekommt, gewinnt Vertrauen und hat weniger Grund, Abschläge für Unbekanntes einzurechnen. Fehlt dagegen die Baugenehmigung für den Wintergarten oder kann niemand das Alter des Daches belegen, wird aus einer Lücke schnell ein Preisargument.

Deshalb gehört die Suche nach Unterlagen an den Anfang des Verkaufs, nicht an sein Ende.

Welche Unterlagen brauchen Sie zusätzlich bei einer Eigentumswohnung?

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan: Sie regelt, was zu Ihrer Wohnung gehört und was allen gemeinsam gehört. Sie bekommen sie beim Verwalter oder als Kopie aus der Grundakte beim Grundbuchamt.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Legen Sie mindestens die letzten drei vor. Käufer sehen daran, welche Arbeiten beschlossen oder im Gespräch sind.
• Beschluss-Sammlung: Der Verwalter muss sie führen. Sie enthält die Beschlüsse seit Juli 2007.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Sie zeigen das Hausgeld und die laufenden Kosten.
• Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage: Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Arbeiten bedeutet für Käufer mögliche Sonderzahlungen.
• Verwalterzustimmung: Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass der Verkauf eine Zustimmung braucht, etwa des Verwalters, wird der Kaufvertrag erst mit dieser Zustimmung wirksam. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Wohnungseigentumsgesetz).

Sonderfälle: Erbschaft, Grundschuld und Vermietung

Geerbtes Haus: Sie müssen dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind, mit Erbschein, Europäischem Nachlasszeugnis oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 Grundbuchordnung). Beantragen Sie den Erbschein früh, das Verfahren beim Nachlassgericht braucht Zeit. Bei geerbten Häusern kommt es außerdem auf das Kaufdatum des Erblassers an, mehr dazu unter Spekulationsfrist beim Hausverkauf.

Grundschuld: Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, brauchen Sie für die Löschung die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und, falls es einen gibt, den Grundschuldbrief. Ist der Kredit schon abbezahlt, suchen Sie diese Papiere jetzt. Ein verlorener Grundschuldbrief muss erst in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden, und das kann den Verkauf um Monate verzögern. Läuft der Kredit noch, regelt der Notar die Ablösung aus dem Kaufpreis. Was das kostet, steht in Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf.

Vermietetes Haus: Der Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein und übernimmt auch die Mietkaution. Legen Sie deshalb Mietverträge mit allen Nachträgen, die letzte Nebenkostenabrechnung und einen Nachweis über die Kaution bereit.

So gehen Sie Schritt für Schritt vor

1. Eigene Ordner durchsehen: Kaufvertrag, Baupläne, Rechnungen, Wartungsprotokolle.
2. Energieausweis beauftragen, bevor die erste Anzeige erscheint.
3. Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern.
4. Fehlende Bauunterlagen beim Bauamt erfragen, Baulasten und Altlasten abfragen.
5. Bei einer Wohnung die Unterlagen beim Verwalter anfordern.
6. Grundschuld klären: Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief suchen oder bei der Bank anfordern.
7. Alles geordnet ablegen, am besten auch als Datei, damit Sie Käufern und dem Notar schnell antworten können.

Häufige Fragen