Zum Inhalt springen
VerkaufsWert
Ortsschild Hakenfelde, Berlin: Illustration mit Einfamilienhäusern und Landschaft

Für Eigentümer · Berlin

Haus verkaufen in Berlin-Hakenfelde

Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück bringt in Hakenfelde derzeit meist 410.000 bis 630.000 €. Ob Waldsiedlung, Havelufer oder Neubauquartier der Wasserstadt, entscheidet über die Lage in dieser Spanne.

Typischer Verkaufspreis Einfamilienhaus

410.000 € – 630.000 €

Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt. Orientierungswert, kein Gutachten.

Jonas LogischJonas Logisch · aktualisiert am 21.10.2026
  • Kostenlosund unverbindlich
  • Amtliche DatenGutachterausschüsse und Statistik
  • Experte aus der Regionpersönliche Einschätzung

Preise für Häuser in Hakenfelde

3.700 €/m²HausGebäude mit Grundstück bis 450 m², je m² Wohnfläche
3.600 €/m²WohnungOrientierung je m² Wohnfläche
498–900 €/m²Bodenrichtwert Wohnen 01.01.2026Median 575 €/m², mittlere Hälfte von 12 Wohnzonen in Hakenfelde (GFZ 0,4–2,7). Quelle: Gutachterausschuss Berlin

Haus und Wohnung: Orientierungswerte aus der Preislogik unseres Wertrechners für vergleichbare Lagen, Stand Oktober 2026. Bodenrichtwert: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Stichtag 01.01.2026, Geoportal Berlin, dl-de/zero-2-0 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0); Spanne und Median über die Wohnzonen eigene Berechnung. Kein Gutachten.

Häuser im Ortsteil Hakenfelde bewerten unsere Preisdaten mit 3.700 € je Quadratmeter Wohnfläche, Wohnungen mit 3.600 € und Mehrfamilienhäuser mit 1.980 €. Für Bauland, auf dem ein Einfamilienhaus stehen kann, setzen wir 370 € je m² an. Das entspricht dem Bodenrichtwert einer der locker bebauten Zonen im Ortsteil.

Die amtlichen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 zeigen, wie verschieden der größte Ortsteil Spandaus ist. In den zwölf Wohnzonen liegt die mittlere Hälfte der Bodenrichtwerte zwischen 498 und 900 € je m², der Median bei 575 €. Wo nur locker gebaut werden darf, mit einer Geschossflächenzahl von 0,4, stehen die Bodenrichtwerte bei 340, 370 und 530 €. Dichter bebaute Zonen im Ortsteil erreichen bis 1.000 €, eine einzelne Zone mit sehr hoher Dichte sogar 2.200 €.

Preisalarm für Berlin-Hakenfelde

Sie verkaufen erst später? Wir schicken Ihnen zwei- bis viermal im Jahr die neuen Immobilienpreise für Berlin-Hakenfelde per E-Mail. Kostenlos und jederzeit abbestellbar.

Details in der Datenschutzerklärung.

Wo in Hakenfelde was gefragt ist

Fast zwei Drittel von Hakenfelde nimmt der Spandauer Forst ein, ein viel besuchtes Naherholungsgebiet mit Wildgehege und Radwegen. Gewohnt wird im Ortsteil am Rand des Forsts und am Westufer der Havel. Im Norden und Westen ist der Ortsteil zugleich Berliner Stadtgrenze zu Hennigsdorf, Schönwalde-Glien und Falkensee. Für Ihren Preis zählt deshalb, ob Ihr Haus in einer gewachsenen Siedlung, am Wasser oder in einem der neuen Quartiere der Wasserstadt steht.

Karte von Berlin-Hakenfelde mit Ortsteilgrenze, Bahnlinien, Bahnhöfen, Gewässern und Wald sowie den Lagen 1 Waldsiedlung Hakenfelde, 2 Wohnsiedlung Hakenfelde, 3 Quartier Havelspitze, 4 Pepitahöfe, 5 Eiskeller
Nummern wie in der Liste. Kreis mit Rand: Bahnhof. Selbst gezeichnet aus Kartendaten © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL).
  1. 1Waldsiedlung Hakenfelde
  2. 2Wohnsiedlung Hakenfelde
  3. 3Quartier Havelspitze
  4. 4Pepitahöfe
  5. 5Eiskeller

1Waldsiedlung Hakenfelde

Östlich des Evangelischen Johannesstifts entstand zwischen 1914 und etwa 1940 die Waldsiedlung. Ihr ältester Kern steht seit 1986 unter Denkmalschutz, was Umbauten und neue Fenster genehmigungspflichtig machen kann. Käufer finden in der Waldsiedlung Hakenfelde ältere Häuser am Waldrand mit kurzem Weg zu den Schulen im Johannesstift.

2Wohnsiedlung Hakenfelde

Hinter dem Schützenhof an der Niederneuendorfer Allee erstreckt sich die Wohnsiedlung bis zur Havel, gelegen in einem Naturschutzgebiet. Sie besteht aus zahlreichen freistehenden Häusern, die ab 1944 gebaut wurden. Wer in der Wohnsiedlung Hakenfelde verkauft, bietet Wassernähe und viel Grün, sollte aber die Auflagen des Schutzgebiets für Anbauten kennen.

3Quartier Havelspitze

Die Havelspitze gehört zu den Quartieren, die Ende des 20. Jahrhunderts am Westufer der Havel für die Wasserstadt Oberhavel entstanden. In der Hugo-Cassirer-Straße sitzt das Bürgeramt Wasserstadt, nahebei führt die Wasserstadtbrücke von 2000 über den Fluss. Am Südufer des früheren Nordhafens stehen Reihenhäuser und Stadtvillen.

4Pepitahöfe

Nahe Mertensstraße und Goltzstraße, wo früher das Schlösschen der Tänzerin Pepita de Oliva stand, liegt der Mietwohnungskomplex Pepitahöfe mit 1.024 Wohnungen. Die Stichstraße im Neubaugebiet der Pepitahöfe heißt seit Mai 2018 Pepitapromenade. Ebenfalls an der Goltzstraße liegt die Havel-Grundschule, für Familien unter Ihren Käufern ein Argument.

5Eiskeller

Im nordwestlichsten Zipfel von Hakenfelde liegt die Ortslage Eiskeller, während der Teilung eine West-Berliner Enklave in der DDR. Eiskeller gilt als besondere Kälteregion, eine Wetterstation misst dort bis heute.

Was ist Ihr Haus wert? Ergebnis in zwei Minuten

Wohnfläche, Grundstück, Baujahr und Zustand genügen für eine erste Spanne auf Basis der Werte für Hakenfelde. Ein Immobilienexperte aus der Region prüft danach Lage und aktuelle Vergleichsverkäufe und bespricht die Einschätzung mit Ihnen.

Wert ermitteln

Wer in Hakenfelde gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Mit gut 31.000 Einwohnern im Jahr 2019 ist Hakenfelde ein großer Wohnort mit eigenen Schulen, darunter die Heinrich-Böll-Oberschule Am Forstacker mit gymnasialer Oberstufe. Im Carossa-Quartier an der Streitstraße gibt es Läden und Arztpraxen. Rechnen Sie mit Interessenten, die Natur am Spandauer Forst oder an der Havel suchen und trotzdem in Berlin wohnen wollen.

Eine S-Bahn gibt es im Ortsteil nicht. Mehrere Buslinien fahren zum zentralen Bahnhof Spandau am Rathaus, dort halten S3, S9, U7 sowie Regional- und Fernzüge mit ICE-Halt. Die M45 führt vom Johannesstift bis zum Bahnhof Zoo, die X36 nach Hennigsdorf. Am Aalemannufer setzt eine Autofähre nach Tegelort über. Für die Verkaufsdauer gibt es keine amtliche Zahl. Schneller geht es, wenn der Preis zur Lage zwischen Forst, Havel und Wasserstadt passt.

Immobilie verkaufen in Hakenfelde: so läuft es ab

Für die Postleitzahl 13587 führt das Amtsgericht Spandau am Altstädter Ring 7 das Grundbuch, dort bestellen Sie den Auszug. Die Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin frei im Geoportal. Steht Ihr Haus im alten Kern der Waldsiedlung, klären Sie den Denkmalschutz früh, denn Käufer fragen danach. Was Sie für Notar und Käufer im Ortsteil zusammenstellen sollten, listet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf auf.

  1. 1

    Bodenrichtwertzone nachschlagen

    Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks zeigt das Geoportal Berlin.

  2. 2

    Grundbuch am Altstädter Ring

    Das Grundbuch für 13587 liegt beim Amtsgericht Spandau, Altstädter Ring 7, 13597 Berlin. Sehen Sie im Auszug nach Rechten Dritter, etwa Wegerechten, und nach Grundschulden aus alten Krediten.

  3. 3

    Preis an Siedlung und Haus ausrichten

    Legen Sie unsere Spanne von 410.000 bis 630.000 € für 140 m² auf 600 m² neben Ihr Haus im Ortsteil.

  1. 4

    Forst, Havel und Busse zeigen

    Nennen Sie im Exposé die Wege zum Spandauer Forst, zur Havel und zur nächsten Haltestelle Richtung Bahnhof Spandau. Fehlt beim Inserat oder bei der Besichtigung der Energieausweis, kann das bis zu zehntausend Euro kosten.

  2. 5

    Interessenten sorgfältig auswählen

    Laden Sie zur Besichtigung nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung ein. Bei Häusern in der denkmalgeschützten Waldsiedlung Hakenfelde lohnt es sich, die Auflagen gleich beim ersten Termin zu erklären.

  3. 6

    Vom Notar bis zum Schlüssel

    Ist beurkundet, sichert der Notar den Käufer mit einer Vormerkung beim Amtsgericht Spandau ab. Das Geld kommt, wenn Ihre Bank die Löschung der Grundschuld bewilligt hat, erst dann geben Sie die Schlüssel ab.

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Hakenfelde

Wer ein Reihenhaus oder eine Stadtvilla in der Wasserstadt vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet hat, muss den Gewinn versteuern (§ 23 EStG). Davon frei sind Eigentümer, die im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst dort gewohnt haben, mehr unter Spekulationsfrist beim Hausverkauf. Für ein noch laufendes Darlehen sollten Sie die Bank vor dem Notartermin nach der Vorfälligkeitsentschädigung fragen.

Das zahlen Sie (Verkäufer)

  • Maklerprovision5,95 bis 7,14 % (gesamt)Häufig, inklusive Umsatzsteuer. Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft
  • Löschung alter GrundschuldenGebühren für Notar und Grundbuchamtnach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
  • Vorfälligkeitsentschädigungnur bei vorzeitiger Ablösungwährend der Zinsbindung eines Kredits
  • Energieausweismeist 100 bis 500 €

Das zahlt der Käufer

  • Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)meist etwa 1,5 bis 2 %des Kaufpreises, zusammen
  • Grunderwerbsteuer Berlin6 %des Kaufpreises

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Berlin liegt sie bei 6 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Haus bewerten und Makler finden in Berlin-Hakenfelde

Ein Makler für Hakenfelde muss sehr unterschiedliche Häuser im größten Ortsteil Spandaus kennen. In der Waldsiedlung Hakenfelde stehen Bauten aus der Zeit zwischen 1914 und 1940, ihr ältester Kern unter Denkmalschutz. Fragen Sie, welche dieser Lagen er zuletzt verkauft hat und mit welcher Bodenrichtwertzone er für Ihr Grundstück rechnet. Zwischen 340 € in locker bebauten Lagen und 1.000 € in dichten Quartieren liegt viel Spielraum.

Ein guter Makler erklärt Käufern auch die Lage ehrlich, gerade in einem so großen Ortsteil zwischen Forst und Fluss. Er weiß, dass es im Ortsteil keine S-Bahn gibt, und zeigt stattdessen die Busverbindungen zum Rathaus Spandau und die Fähre nach Tegelort. Bei einem Haus in der Wohnsiedlung sollte er die Auflagen des Naturschutzgebiets kennen. Bei einem Haus nahe der Niederneuendorfer Allee gehört dazu, wie er die Nachbarschaft zu Schützenhof und Justizvollzugsanstalt im Exposé beschreibt. Auch die frühere Fläche des Kraftwerks Oberhavel, die an einen Investor verkauft wurde, kann Käufer interessieren.

Verkaufen Sie Ihr Haus im Ortsteil an eine Privatperson, schützt das Gesetz beide Seiten. Arbeitet der Makler für Sie und den Käufer, sind nach § 656c BGB beide Anteile gleich hoch. Ein Preisnachlass für Sie gilt ebenso für die Gegenseite. Sind nur Sie Auftraggeber, erlaubt § 656d BGB, höchstens die Hälfte an den Käufer weiterzureichen, und er zahlt erst nach Ihnen. Eine E-Mail reicht für den Maklervertrag, denn § 656a BGB verlangt nur Textform. Gängig sind laut Verbraucherzentrale zusammen 5,95 bis 7,14 Prozent, die Umsatzsteuer eingerechnet. Diesen Satz und seine Aufteilung schreiben Sie am besten gleich in den Vertrag.

Diese Fragen sollte ein Makler in Hakenfelde beantworten können

  • Wie viele Häuser in der Waldsiedlung oder der Wohnsiedlung Hakenfelde haben Sie zuletzt verkauft?
  • In welcher der zwölf Bodenrichtwertzonen sehen Sie mein Grundstück?
  • Was bedeuten Denkmalschutz oder Naturschutzgebiet für Käufer meines Hauses?
  • Wie stellen Sie die Anbindung ohne S-Bahn im Exposé dar?
  • Welchen Provisionssatz verlangen Sie für ein Haus in Hakenfelde, und welchen Teil trägt der Käufer?

So arbeiten wir: Wir sind kein Makler. Wir vermitteln Sie an Partnermakler aus Ihrer Region, die Ihr Haus vor Ort ansehen und den Wert mit Ihnen besprechen. Ob Sie danach einen Maklervertrag schließen, entscheiden Sie selbst.

Vor dem Verkauf: was sich in Hakenfelde lohnt und was nicht

Bei einem Haus im denkmalgeschützten Kern der Waldsiedlung Hakenfelde ändern Sie vor dem Verkauf nichts an Fenstern, Dach oder Fassade ohne Genehmigung. Ein ungenehmigter Umbau kann dort mehr kosten, als er beim Preis bringt. Bei den freistehenden Häusern der Wohnsiedlung Hakenfelde aus der Zeit ab 1944 zählt eher der Zustand von Heizung, Dach und Keller. Rechnungen und Gutachten dazu schaffen mehr Vertrauen als neue Tapeten.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026 auch für jeden Käufer im Ortsteil. Wer kauft, hat zwei Jahre Zeit, oberste Geschossdecke und Heizungsrohre zu dämmen, und muss ein Beratungsgespräch führen (§§ 35, 69 und 80). Ist davon schon etwas erledigt, gehört es ins Exposé, weil es dem Käufer Kosten erspart. Was sich vorab sonst lohnt, steht im Ratgeber Sanierung vor dem Verkauf.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erben Sie ein Haus in der Waldsiedlung Hakenfelde, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Das Amtsgericht Spandau braucht Erbschein oder notarielles Testament für die Umschreibung. Geht eine Ehe auseinander, müssen beide Partner den Kaufvertrag unterschreiben. Für einen gemeinsamen Kredit gibt die Bank die Grundschuld erst nach der Ablösung frei. Ist Ihr Reihenhaus in der Wasserstadt vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag unverändert, dann rechnen eher Anleger als Selbstnutzer.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Hakenfelde

Was ist meine Immobilie in Hakenfelde wert?

Unsere Preisdaten nennen für Hakenfelde 410.000 bis 630.000 € bei einem gepflegten Einfamilienhaus mit 140 m² auf 600 m² Grundstück. Gerechnet wird mit 3.700 € je Quadratmeter Wohnfläche. Für eine gepflegte 80-m²-Eigentumswohnung im Ortsteil ergeben sich meist 220.000 bis 330.000 €. Ihren eigenen Wert zeigt der Rechner oben, sobald Sie Größe, Baujahr und Zustand eingeben.

Wie wird der Wert meines Hauses in Hakenfelde ermittelt?

Man trennt Boden und Gebäude. Den Bodenwert liefert der amtliche Bodenrichtwert der Zone, im Ortsteil für locker bebaute Lagen zwischen 340 und 530 € je m². Das Haus selbst bewertet man nach Alter, Pflegezustand und Größe. Den Rahmen für Ihr Haus in Hakenfelde zeigt der Rechner.

Darf ich ein Haus in der denkmalgeschützten Waldsiedlung frei verkaufen?

Ja, der Verkauf selbst braucht keine Genehmigung. Der Denkmalschutz für den ältesten Kern der Waldsiedlung Hakenfelde gilt seit 1986 und geht auf den Käufer über. Er betrifft Umbauten an Fassade, Fenstern oder Dach. Sagen Sie Interessenten das von Anfang an, dann kaufen nur Menschen, die genau so ein Haus wollen.

Wie gut ist Hakenfelde ohne S-Bahn angebunden?

Mehrere Buslinien verbinden Hakenfelde mit dem Bahnhof Spandau am Rathaus. Dort halten S3, S9 und U7, außerdem Regional- und Fernzüge. Die M45 fährt bis zum Bahnhof Zoo, die X36 nach Hennigsdorf. Mit dem Auto führen Schönwalder Allee und Niederneuendorfer Allee nach Brandenburg, am Aalemannufer pendelt eine Autofähre nach Tegelort.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug für Hakenfelde?

Für die Postleitzahl 13587 ist das Amtsgericht Spandau zuständig, Altstädter Ring 7, 13597 Berlin. Den Auszug erhalten Sie dort als Eigentümer auf Antrag. Holen Sie ihn früh, damit der Notar den Kaufvertrag ohne Wartezeit entwerfen kann und die Bank Ihres Käufers rechtzeitig planen kann.

Haus verkaufen in der Umgebung von Hakenfelde

Bodenrichtwerte Berlin: Geoportal Berlin, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Bodenrichtwert Wohnen Hakenfelde: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin; Geoportal Berlin, dl-de/zero-2-0 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0, www.govdata.de/dl-de/zero-2-0). Spanne und Median über die Wohnzonen: eigene Berechnung.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen. Illustrationen: mit KI erstellt (ChatGPT), Ortsschild von uns gezeichnet. Icons: Tabler Icons (MIT).

  1. de.wikipedia.org
  2. wikidata.org
  3. gdi.berlin.de
  4. berlin.de
  5. justizadressen.nrw.de
  6. openstreetmap.org
  7. openstreetmap.org
  8. openstreetmap.org
  9. openstreetmap.org
  10. openstreetmap.org
  11. openstreetmap.org
  12. gesetze-im-internet.de
  13. gesetze-im-internet.de
  14. gesetze-im-internet.de
  15. gesetze-im-internet.de
  16. verbraucherzentrale.de