Haus verkaufen in Falkensee

Was ist ein Haus in Falkensee wert? (Stand Oktober 2026)

Die Spanne ist breit, weil in Falkensee zwei Haustypen den Markt bestimmen. Unter den freistehenden Häusern, die der Gutachterausschuss 2025 für Falkensee und Dallgow-Döberitz ausgewertet hat, stammten nur vier aus den Jahren 1949 bis 1990. Häuser bis Baujahr 1948 hatten im Mittel 120 m² Wohnfläche und kosteten 462.000 €. Häuser der Baujahre 1991 bis 2022 mit 141 m² brachten im Mittel 638.000 €. Je Quadratmeter Wohnfläche lagen beide Gruppen fast gleichauf.

Wie stark der Boden zählt, zeigen die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026. In den Wohnlagen liegen sie meist zwischen 360 und 500 € je m², am Falkenhagener See bei 550 € und für Ufergrundstücke bei 750 €. Im Landkreis Havelland kostete Bauland 2023 bis 2025 im Mittel 255,17 € je m². Für Wohnbauland in Falkensee hat der Gutachterausschuss die Richtwerte zuletzt mehrheitlich um etwa 6 % gesenkt. Die Preise gebrauchter Häuser im Raum Falkensee bewegen sich seit 2024 seitwärts und liegen unter dem Höchststand aus dem ersten Halbjahr 2022.

„Die meisten Eigentümer in Falkensee glauben, ihr Haus aus den Dreißigern drücke den Preis. Tatsächlich kaufen viele Interessenten hier zuerst das Grundstück.“

Ich lese das aus den Kaufpreisen des Gutachterausschusses: Ältere Häuser bringen je Quadratmeter Wohnfläche fast so viel wie Nachwendehäuser. Der Grund liegt in der Siedlungsgeschichte. Viele dieser Häuser stehen auf den großen Grundstücken der alten Villen- und Eigenheimkolonien, oft mit hohen Bäumen. Wer so ein Haus verkauft, sollte deshalb zuerst Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit des Grundstücks erklären können und erst danach über Küche und Bad sprechen.

Wer in Falkensee gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Falkensee ist nach 1990 vor allem durch Zuzug aus den westlichen Berliner Bezirken gewachsen, die Einwohnerzahl hat sich seitdem etwa verdoppelt. Käufer schauen deshalb zuerst auf den Weg nach Berlin: Mit der schnellsten Regionalzug-Verbindung sind es etwa 15 Minuten bis zum Hauptbahnhof, mit dem Auto rund zehn Minuten bis zur Spandauer Altstadt. Familien fragen nach Schulen, vor Ort gibt es fünf Grundschulen, eine Oberschule, eine Gesamtschule mit Oberstufe und zwei Gymnasien.

Die Nachfrage ist messbar: Bei Bauland war Falkensee 2025 erneut die umsatzstärkste Gemeinde im Landkreis, auf die Stadt entfiel etwa ein Drittel des Geldumsatzes. Eine Vermarktungsdauer weist der Grundstücksmarktbericht des Kreises nicht aus. Schneller geht es, wenn die typischen Fragen hiesiger Käufer schon vor der ersten Besichtigung beantwortet sind: Grundbuch, Baumbestand und der Ausbaustand der Straße.

So läuft der Hausverkauf in Falkensee ab

Die Unterlagen für einen Verkauf in Falkensee holen Sie überwiegend in Nauen. Das Grundbuch führt das Amtsgericht Nauen in der Paul-Jerchel-Straße 9, Grundakten müssen Sie dort vorher schriftlich bestellen. Der Gutachterausschuss für den Landkreis Havelland sitzt beim Kataster- und Vermessungsamt am Waldemardamm 3, ebenfalls in Nauen. Amtliche Auszüge aus dem Liegenschaftskataster gibt es seit April 2025 auch online. Zum Baumschutz und zum Straßenausbau gibt die Stadt Falkensee Auskunft.

„Viele Eigentümer in Falkensee glauben, die S-Bahn mache ihr Haus bald deutlich mehr wert. Tatsächlich zahlen Käufer heute für das, was heute fährt.“

Für die S-Bahn von Spandau nach Falkensee läuft die Vorplanung, die Finanzierung ist offen und einen Termin gibt es nicht. Bis Finkenkrug ist sie nach einer ersten Kosten-Nutzen-Abschätzung schon ausgeschieden, und nach der standardisierten Bewertung wäre die Fahrt in die Stadt mit der S-Bahn sogar länger als mit der Regionalbahn. Ich würde den Zeitpunkt deshalb nach dem eigenen Lebensplan wählen und im Angebot den Regionalzug nach vorn stellen, der mit der schnellsten Verbindung in rund 15 Minuten am Berliner Hauptbahnhof ist.

Vor dem Verkauf: was sich in Falkensee lohnt und was nicht

Auf den Markt kommen hier vor allem Altbauten mit einem mittleren Baujahr um 1933 und Nachwendehäuser um 2006. Beim Altbau lohnt eine teure Sanierung selten, weil viele Käufer eigene Pläne haben und den Umbau ohnehin einrechnen. Mehr bringt es, das Grundstück vorab zu klären. Die Stadt erteilt auf Antrag eine Auskunft zur Bebaubarkeit mit Blick auf den Baumbestand. Ob ein Baum nach der Baumschutzsatzung vom 12. November 2025 geschützt ist, hängt von Stammumfang und Baumart ab.

Beim Nachwendehaus zählt der Pflegezustand. Legen Sie Rechnungen für Heizung, Dach und Fenster bereit und beheben Sie kleine Mängel, die bei der Besichtigung auffallen. Welche Arbeiten sich vorher rechnen, steht im Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erben brauchen für die Umschreibung beim Grundbuchamt in Nauen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung. Bei einer Scheidung hilft eine gemeinsame Wertermittlung, und die Kaufpreise im Grundstücksmarktbericht des Landkreises Havelland geben beiden Seiten einen neutralen Anhaltspunkt. Ein vermietetes Haus verkaufen Sie mitsamt Mietvertrag, der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten als Vermieter. Liegt das Haus im Sanierungsgebiet „Zentrum“, holen Sie die Genehmigung der Stadt vor dem Notartermin ein.