Bezirk Spandau · Berlin

Haus verkaufen in Spandau

Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² auf 600 m² Grundstück bringt im Ortsteil Spandau derzeit meist 480.000 bis 730.000 €, eine gepflegte 80-m²-Wohnung 210.000 bis 320.000 €. Den Ausschlag geben Zustand, Baujahr und das Viertel.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Spandau wert? (Stand Oktober 2026)

Für den Ortsteil rechnen wir mit 4.100 € je Quadratmeter Wohnfläche bei Einfamilienhäusern, 3.500 € bei Eigentumswohnungen und 1.925 € bei Mehrfamilienhäusern. Amtliche Kaufpreise veröffentlicht der Gutachterausschuss nur für den ganzen Bezirk: 2025 ergaben 456 ausgewertete Wohnungsverkäufe dort im Mittel 3.235 € je Quadratmeter, deutlich weniger als der Berliner Schnitt von 5.017 €. Bei 169 ausgewerteten Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 4.133 €, knapp unter dem Berliner Wert von 4.366 €.

Innerhalb des Ortsteils gehen die Bodenwerte weit auseinander. Zum 1. Januar 2026 gelten für Wohnbauland in der Altstadt 1.800 bis 2.000 € je Quadratmeter, am Kolk 1.300 €, am Stresow und an der Klosterstraße 1.200 €, in der Neustadt 1.000 €. An der Prisdorfer Straße, die überwiegend mit Einfamilienhäusern bebaut ist, sind es 450 €. Die hohen Werte gelten für dichte, mehrgeschossige Bebauung und lassen sich mit Einfamilienhausstraßen nicht direkt vergleichen. Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung gehört eher ins obere Drittel der Spanne, eines mit Originalfenstern und altem Kessel eher ins untere.

4.100 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

3.500 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

480.000 € – 730.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

740 €/m²Bauland in Berlin, Durchschnitt 2023–2025 (577 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Viele Hausbesitzer in Spandau lesen von gesenkten Bodenrichtwerten und erwarten einen schwächeren Preis. Die Verkäufe von 2025 zeigen etwas anderes.“

Der Gutachterausschuss hat die Richtwerte für Einfamilienhausgrundstücke zum 1. Januar 2026 um rund 5 Prozent gesenkt, im Bezirk liegen sie jetzt zwischen 270 und 800 € je Quadratmeter. Im selben Bezirk stieg der mittlere Preis verkaufter Häuser von 3.994 € im Jahr 2024 auf 4.133 € je Quadratmeter Wohnfläche. Gesenkt wurde der Wert von unbebautem Bauland, weil hohe Bau- und Finanzierungskosten die Lust aufs Bauen bremsen. Ich lese daraus: Wer nicht mehr selbst bauen will, sucht ein fertiges Haus, und genau das bieten Sie an.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Altstadt, Neustadt, Stresow: Wo im Ortsteil Spandau was gefragt ist

Der Ortsteil Spandau ist nur der Kern des gleichnamigen Bezirks: Altstadt mit Kolk, die Neustadt im Norden, der Stresow am Ostufer der Havel, Klosterfelde und Spandau-West rund um den Fernbahnhof sowie das alte Dorf Tiefwerder. Hakenfelde, Wilhelmstadt oder Kladow sind eigene Ortsteile mit eigenen Preisen. Im ganzen Bezirk betrafen 2025 knapp zwei Drittel aller Verkäufe Wohnungs- oder Teileigentum; im dicht bebauten Ortsteil stehen Einfamilienhäuser nur in wenigen Straßen.

Altstadt und Kolk

Die Altstadt ist Fußgängerzone mit Carl-Schurz-Straße und Breiter Straße; nach Krieg und der radikalen Sanierung der 1950er-Jahre blieb wenig alte Bausubstanz. Am Kolk dagegen stehen Fachwerkhäuser und ein Rest der Stadtmauer, der Bodenrichtwert liegt bei 1.300 €. Auf Grundstücken der früheren Fischergemeinde am heutigen Möllentordamm ist bis heute ein altes Fischereirecht im Grundbuch eingetragen; erklären Sie das einem Käufer, bevor er beim Notar darüber stolpert.

Neustadt

Nördlich der Altstadt liegt ein geschlossenes Mietshausviertel mit überwiegend viergeschossigen Bauten, Lebensader ist die Schönwalder Straße. Seit Juli 2020 ist die Neustadt soziales Erhaltungsgebiet mit rund 9.000 Wohnungen, der Bezirk betreibt hier ein Quartiersmanagement. Bodenrichtwert 1.000 €; bauliche Änderungen brauchen hier eine Genehmigung des Bezirks, das schränkt auch die Pläne Ihrer Käufer ein.

Stresow

Gegenüber der Altstadt am Ostufer der Havel, mit eigenem S-Bahnhof. Um Stresowplatz, Plantage und Grunewaldstraße entstanden ab den 1880er-Jahren großzügige Mietshäuser, etliche davon sind Baudenkmale. Seit August 2025 gilt eine soziale Erhaltungsverordnung für rund 1.700 Wohnungen; der Bodenrichtwert liegt bei 1.200 €.

Klosterfelde und Spandau-West

Rund um Brunsbütteler Damm und Seegefelder Straße, direkt am Fernbahnhof. An der Seegefelder Straße entstand 1955 bis 1957 mit mehr als 1.300 Wohnungen die größte Spandauer Wohnsiedlung der Nachkriegszeit, Bodenrichtwert 1.000 €. Im Süden von Klosterfelde prägen einfache ältere Einfamilienhäuser das Bild, im Norden Gewerbe.

Tiefwerder

Das Anfang des 19. Jahrhunderts angelegte Fischerdorf gehört zum Ortsteil Spandau, die Wiesen ringsum zu Wilhelmstadt. Die historischen Häuser an der Dorfstraße stehen als Kolonistensiedlung unter Denkmalschutz, nebenan liegt das Landschaftsschutzgebiet Tiefwerder Wiesen, das letzte natürliche Überschwemmungsgebiet Berlins. Bodenrichtwert 360 €; rechnen Sie bei Besichtigungen mit Fragen zu Denkmalauflagen und zum Wasser.

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Wer im Ortsteil Spandau kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Der Bahnhof Spandau ist der wichtigste Verkehrsknoten des Bezirks. Hier halten Fernzüge der Strecken nach Hamburg und Hannover, seit Dezember 2015 jeder durchfahrende ICE, dazu sieben Regionallinien und zwei S-Bahn-Linien. Die U7 hat im Ortsteil drei Bahnhöfe, am Rathaus treffen sich tagsüber 15 Buslinien, und über die B 5 ist der Berliner Ring erreichbar. Wer in der Innenstadt, im Umland oder in einer anderen Stadt arbeitet, kommt von hier ohne Auto weg. Schreiben Sie den Fußweg zum Bahnhof in Minuten ins Exposé.

Der Berliner Markt ist zuletzt ruhiger geworden: Im ersten Halbjahr 2026 wechselten 3 Prozent weniger Eigentumswohnungen und 5 Prozent weniger Häuser den Besitzer als ein Jahr zuvor, die Preise blieben nahezu gleich. Eine amtliche Vermarktungsdauer für Spandau gibt es nicht. Ein Angebotspreis, der zu Verkäufen aus derselben Straße oder Wohnanlage passt, ist das beste Mittel gegen lange Standzeiten.

So läuft der Hausverkauf in Spandau ab

Das Grundbuch für den Ortsteil führt das Amtsgericht Spandau am Altstädter Ring 7. Den Auszug beantragen Sie dort persönlich oder schriftlich, telefonisch geht es nicht; bezahlt wird vor Ort nur bar, einfach 10 €, beglaubigt 20 €. Baugenehmigungen, alte Pläne und Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohnungen liegen bei der Bauaufsicht im Rathaus Spandau, Carl-Schurz-Straße 2; außer dienstags nur mit Termin. Welche Papiere Käufer und Notar außerdem erwarten, zeigt unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

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Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Wohnungsverkäufer in Spandau denken zuerst an Balkon, Etage und Küche. Den Ausschlag geben hier aber oft die Papiere der Eigentümergemeinschaft.“

Im Bezirk Spandau wurden 2025 mehr Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt als in jedem anderen Berliner Altbezirk, 311 Wohnungen in nur sechs Wohnanlagen. Dazu kamen 425 Eigentumswohnungen in Neubauten. Wer hier sucht, findet also oft mehrere sehr ähnliche Wohnungen in derselben Anlage. Deshalb lege ich jedem Verkäufer ans Herz, Protokolle, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage und geplante Sonderumlagen schon zur ersten Besichtigung mitzubringen: Bei gleichem Grundriss gewinnt die Wohnung, deren Gemeinschaft solide wirtschaftet.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Spandau

Bei einer Wohnung in einer großen Anlage gehört die Frage nach Sonderumlagen in den Kaufvertrag: Ist eine Umlage für Dach, Fassade oder Leitungen schon beschlossen, vereinbaren Sie ausdrücklich, wer sie trägt. Läuft Ihr Kredit noch in der Zinsbindung, darf die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; fragen Sie die Summe schriftlich ab. Haben Sie die Wohnung als Kapitalanlage gekauft und weniger als zehn Jahre gehalten, prüfen Sie die Spekulationsfrist.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Berlin	Käufer	6 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Berlin liegt sie bei 6 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich im Ortsteil Spandau lohnt und was nicht

In der Neustadt und am Stresow braucht jede bauliche Änderung eine erhaltungsrechtliche Genehmigung des Bezirks. Ein neues Bad oder ein geänderter Grundriss kurz vor dem Verkauf bedeutet dort einen Antrag beim Stadtplanungsamt, der auch abgelehnt werden kann. Was sich lohnt: Mängel reparieren, Wände streichen, Fotos bei Tageslicht und ein vollständiger Ordner mit den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Bei den älteren Einfamilienhäusern in Klosterfelde und Tiefwerder planen Käufer Heizung, Fenster und Dach ohnehin selbst. Eine große Sanierung kurz vor dem Verkauf holen Sie selten über den Preis zurück; Rechnungen für erneuerte Bauteile, ein gültiger Energieausweis und eine vollständige Bauakte wirken mehr. Verkaufen Sie im Denkmalensemble Tiefwerder, legen Sie die Genehmigungen früherer Umbauten bei. Welche Arbeiten sich rechnen, steht im Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Erbe, Trennung, Mieter: besondere Fälle im Ortsteil Spandau

Erben lassen sich zuerst beim Amtsgericht Spandau ins Grundbuch eintragen; wer den Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall stellt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr. Bei einer Trennung unterschreiben beide Eigentümer den Kaufvertrag, und ohne Einigung kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Entstand die Eigentumswohnung erst, als Ihr Mieter schon darin wohnte, hat er ein Vorkaufsrecht, über das Sie ihn zusammen mit dem Inhalt des Kaufvertrags unterrichten müssen.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Spandau

Was ist ein Einfamilienhaus im Ortsteil Spandau 2026 wert?

Unser Orientierungswert liegt bei 4.100 € je Quadratmeter Wohnfläche. Ein gepflegtes Haus mit 140 m² auf 600 m² Grundstück liegt damit meist zwischen 480.000 und 730.000 €. Der Gutachterausschuss ermittelte für den ganzen Bezirk 2025 im Mittel 4.133 € je Quadratmeter, bei einer Spanne von 2.413 bis 5.956 €. Wo Ihr Haus landet, entscheiden Baujahr, Zustand, Grundstück und der Weg zum Bahnhof. Eine erste Spanne liefert der Rechner oben.

Gehören Hakenfelde, Wilhelmstadt oder Falkenhagener Feld zum Ortsteil Spandau?

Nein. Der Bezirk Spandau hat neun Ortsteile, der Ortsteil Spandau ist nur sein Kern. Im Alltag heißen aber auch angrenzende Straßen in Wilhelmstadt, Haselhorst, Staaken oder im Falkenhagener Feld oft einfach Spandau. Für Ihren Preis lohnt der genaue Blick, denn Bodenwerte und Bebauung unterscheiden sich zwischen den Ortsteilen deutlich. Die Postleitzahl allein verrät das nicht, mehrere Bereiche teilen sich dieselbe.

Kann der Bezirk mein Mietshaus in der Neustadt oder am Stresow kaufen?

In sozialen Erhaltungsgebieten prüft der Bezirk bei einem Grundstücksverkauf sein Vorkaufsrecht. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 lässt es sich aber kaum noch ausüben. 2025 gab es berlinweit sieben Prüffälle, keinen davon in Spandau, und in fast allen stellte der Bezirk ein sogenanntes Negativzeugnis aus. Planen Sie diese Prüfung trotzdem im Ablauf ein, sie gehört zum Vollzug des Vertrags.

Wird die U7 verlängert, und sollte ich deshalb mit dem Verkauf warten?

Geplant ist, die U7 vom Rathaus Spandau Richtung Heerstraße und Staaken zu verlängern, außerdem die S-Bahn nach Falkensee. Beides steckt in Untersuchung und Vorplanung, eine Ausführung ist nicht absehbar. Für Ihren Preis zählt, was heute fährt, und das ist im Ortsteil schon viel: Fern- und Regionalbahn, zwei S-Bahn-Linien, die U7 und ein großer Busknoten. Einen Verkauf wegen eines Projekts ohne Bautermin zu verschieben, ist deshalb selten sinnvoll.

Was bringt eine Eigentumswohnung im Ortsteil Spandau?

Für eine gepflegte Wohnung mit 80 m² liegt die Spanne meist bei 210.000 bis 320.000 €, wir rechnen mit 3.500 € je Quadratmeter. Amtlich wurden Eigentumswohnungen im Bezirk 2025 im Mittel für 3.235 € je Quadratmeter verkauft, bei einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €. Gründerzeitwohnungen am Stresow oder an der Altstadt liegen eher oben, Wohnungen aus Nachkriegssiedlungen eher unten; Etage, Balkon, Aufzug und die Rücklage der Gemeinschaft verschieben den Wert zusätzlich.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Bodenrichtwerte Berlin: Geoportal Berlin, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.