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VerkaufsWert
Ortsschild Adlershof, Berlin: Illustration mit Einfamilienhäusern und Landschaft

Für Eigentümer · Berlin

Haus verkaufen in Berlin-Adlershof

Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück erzielt in Adlershof derzeit meist 510.000 bis 780.000 €. Wo es in der Spanne landet, entscheiden Siedlung, Bodenrichtwertzone und der Weg zum S-Bahnhof.

Typischer Verkaufspreis Einfamilienhaus

510.000 € – 780.000 €

Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt. Orientierungswert, kein Gutachten.

Jonas LogischJonas Logisch · aktualisiert am 21.10.2026
  • Kostenlosund unverbindlich
  • Amtliche DatenGutachterausschüsse und Statistik
  • Experte aus der Regionpersönliche Einschätzung

Preise für Häuser in Adlershof

4.600 €/m²HausGebäude mit Grundstück bis 450 m², je m² Wohnfläche
4.500 €/m²WohnungOrientierung je m² Wohnfläche
410–500 €/m²Bodenrichtwert Wohnen 01.01.2026Median 500 €/m², mittlere Hälfte von 5 Wohnzonen in Adlershof (GFZ 0,3–0,8). Quelle: Gutachterausschuss Berlin

Haus und Wohnung: Orientierungswerte aus der Preislogik unseres Wertrechners für vergleichbare Lagen, Stand Oktober 2026. Bodenrichtwert: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Stichtag 01.01.2026, Geoportal Berlin, dl-de/zero-2-0 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0); Spanne und Median über die Wohnzonen eigene Berechnung. Kein Gutachten.

Im Ortsteil Adlershof setzen unsere Preisdaten für Häuser 4.600 € je Quadratmeter Wohnfläche an, für Wohnungen 4.500 € und für Mehrfamilienhäuser 2.300 €. Für Bauland nehmen wir 410 € je m², den unteren Bodenrichtwert der Wohnzonen. Laut Gutachterausschuss liegen die fünf Zonen zum 1. Januar 2026 zwischen 410 und 520 € je m², ihr Median bei 500 €.

Die Bodenrichtwertzonen im Ortsteil unterscheiden sich auch darin, wie dicht gebaut werden darf. Zwei Zonen mit 410 € erlauben nur 0,3 Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück, zwei Zonen mit 500 € dagegen 0,8. Die teuerste Bodenrichtwertzone mit 520 € liegt bei 0,5. Am Grundstück allein lässt sich der Preis in Adlershof also kaum festmachen.

Preisalarm für Berlin-Adlershof

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Details in der Datenschutzerklärung.

Wo in Adlershof was gefragt ist

Der hochliegende Bahndamm der Görlitzer Bahn teilt Adlershof in zwei Welten. Nordöstlich liegen die historisch gewachsenen Wohnviertel, zusammengefasst als Siedlung Adlershof, südwestlich die Wissenschaftsstadt. Unter dem Damm führen nur zwei Straßen hindurch, insgesamt hat der Ortsteil nur zehn Zufahrten. Auf welcher Seite und wie nah am Bahnhof ein Haus steht, prägt Alltag und Käuferkreis.

Karte von Berlin-Adlershof mit Ortsteilgrenze, Bahnlinien, Bahnhöfen, Gewässern und Wald sowie den Lagen 1 Adlershof-Nord, 2 Adlershof-Süd, 3 Siedlung am Adlergestell, 4 Waldsiedlung Adlershof, 5 Gagfah-Siedlung, 6 WISTA
Nummern wie in der Liste. Kreis mit Rand: Bahnhof. Selbst gezeichnet aus Kartendaten © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL).
  1. 1Adlershof-Nord
  2. 2Adlershof-Süd
  3. 3Siedlung am Adlergestell
  4. 4Waldsiedlung Adlershof
  5. 5Gagfah-Siedlung
  6. 6WISTA

1Adlershof-Nord

OpenStreetMap führt Adlershof-Nord als eigenes Quartier im Ortsteil. Im Norden reicht Adlershof bis zum Stadtwald Köllnische Heide, dem eigentlichen Naherholungsgebiet des Ortes. Wer im Ortsteil hier ein Haus anbietet, sollte die Wege in den Stadtwald im Exposé nennen.

2Adlershof-Süd

Adlershof-Süd ist in OpenStreetMap als Quartier verzeichnet. Das Südende des Ortsteils markiert der Teltowkanal, an dem ältere Wege zu einem leistungsfähigen Straßenzug ausgebaut werden. Für Käufer im Ortsteil zählt dort, wie stark der Verkehr am eigenen Grundstück ankommt.

3Siedlung am Adlergestell

Die Siedlung trägt den Namen der sechsspurigen Bundesstraße 96a, die parallel zum Bahndamm verläuft. Das Adlergestell ist die wichtige Nord-Süd-Verbindung entlang der Bahn. Lärmschutz und Fensterqualität gehören in der Siedlung am Adlergestell deshalb in jedes Exposé.

4Waldsiedlung Adlershof

OpenStreetMap verzeichnet die Waldsiedlung Adlershof als eigene Wohnsiedlung. Die Wohnbauten im Ortsteil wurden auf Feuchtwiesen errichtet. Legen Sie für ein Haus in der Waldsiedlung Adlershof daher Unterlagen zu Keller und Abdichtung bereit, bevor Käufer danach fragen.

5Gagfah-Siedlung

Die Gagfah-Siedlung ist in OpenStreetMap als Wohnsiedlung eingetragen. Ein Teil der Bauten im Ortsteil steht auf der Denkmalliste, die alle geschützten Gebäude von Adlershof aufführt. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob Ihr Haus in der Gagfah-Siedlung dazugehört, denn das ändert die Umbaupläne der Käufer.

6WISTA

Seit den späten 1990er-Jahren entsteht im Südwesten auf dem Gelände der früheren Akademie der Wissenschaften der DDR die Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien. Hier sitzt der wesentliche Teil der Technologieunternehmen des Ortsteils, dazu Neubauten der Humboldt-Universität und das Elektronensynchrotron BESSY. Auf dem früheren Flugplatz Johannisthal entstehen seit den 2010er-Jahren neue Wohnviertel.

Was ist Ihr Haus wert? Ergebnis in zwei Minuten

Wohnfläche, Grundstück, Baujahr und Zustand genügen für eine erste Spanne auf Basis der Werte für Adlershof. Ein Immobilienexperte aus der Region prüft danach Lage und aktuelle Vergleichsverkäufe und bespricht die Einschätzung mit Ihnen.

Wert ermitteln

Wer in Adlershof gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Dort haben die meisten Wissenschafts- und Technologieunternehmen des Ortsteils ihren Sitz, dazu kommen die Institute der Humboldt-Universität. Wohnhäuser stehen dagegen vor allem nordöstlich des Bahndamms, in den gewachsenen Siedlungen des Ortsteils.

Für Pendler zählt der S-Bahnhof Adlershof, an dem fünf Linien der Berliner S-Bahn halten. Die Straßenbahn 63 fährt mitten durch den Ortsteil, seit Oktober 2021 fahren 63 und M17 auf neuer Strecke bis zum Bahnhof Schöneweide. Mit dem Auto geht es über das Adlergestell oder zur Anschlussstelle Adlershof der A 113 im benachbarten Johannisthal. Wie lange ein Verkauf im Ortsteil dauert, hängt vor allem davon ab, ob Ihr Preis zu Siedlung und Zustand des Hauses passt.

Immobilie verkaufen in Adlershof: so läuft es ab

Für die Postleitzahl 12489 führt das Amtsgericht Köpenick am Mandrellaplatz 6 das Grundbuch, dort bestellen Sie auch den Auszug. Die Bodenrichtwerte stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin frei im Geoportal bereit. Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, zeigt die Liste der Kulturdenkmale für den Ortsteil. Eine Liste der Unterlagen, die Käufer im Ortsteil erwarten, finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf.

  1. 1

    Bodenrichtwert und Geschossfläche klären

    Im Geoportal Berlin sehen Sie, zu welcher Bodenrichtwertzone Ihr Grundstück gehört.

  2. 2

    Grundbuch beim Amtsgericht Köpenick

    Für 12489 führt das Amtsgericht Köpenick am Mandrellaplatz 6 das Grundbuch. Achten Sie im Auszug auf Grundschulden und Wegerechte, gerade bei Häusern in der älteren Siedlung.

  3. 3

    Preis an Siedlung und Haus ausrichten

    Ein aufgestocktes Haus in der Siedlung an der Dörpfeldstraße bewertet man anders als ein Neubau am früheren Flugplatz. Unsere Spanne von 510.000 bis 780.000 € gilt für 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück im Ortsteil.

  1. 4

    Bahnhof, Tram und Heide zeigen

    Nennen Sie im Exposé die Gehminuten zum S-Bahnhof Adlershof, zur Tram und zur Köllnischen Heide. Ohne Energieausweis drohen schon beim Inserat bis zu zehntausend Euro Bußgeld.

  2. 5

    Käufer aus der Wissenschaftsstadt prüfen

    Fragt jemand an, der in der Wissenschaftsstadt arbeitet, ist der kurze Weg dorthin oft sein wichtigstes Argument. Verlangen Sie vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

  3. 6

    Notar, Grundbuch, Schlüssel

    Nach der Beurkundung lässt der Notar beim Grundbuchamt in Köpenick eine Vormerkung für den Käufer eintragen. Gibt Ihre Bank die Grundschuld frei, zahlt der Käufer, und am Tag des Geldeingangs übergeben Sie das Haus.

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Adlershof

Wer vor einigen Jahren in einem der neuen Viertel am früheren Flugplatz Johannisthal gekauft hat, sollte die Spekulationsfrist prüfen. Ist der Kauf keine zehn Jahre her und haben Sie das Haus vermietet, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG). Haben Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst im Ortsteil darin gewohnt, bleibt er frei, siehe Spekulationsfrist beim Hausverkauf. Ein laufendes Darlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, deren Höhe Ihnen die Bank vor dem Notartermin nennt.

Das zahlen Sie (Verkäufer)

  • Maklerprovision5,95 bis 7,14 % (gesamt)Häufig, inklusive Umsatzsteuer. Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft
  • Löschung alter GrundschuldenGebühren für Notar und Grundbuchamtnach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
  • Vorfälligkeitsentschädigungnur bei vorzeitiger Ablösungwährend der Zinsbindung eines Kredits
  • Energieausweismeist 100 bis 500 €

Das zahlt der Käufer

  • Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)meist etwa 1,5 bis 2 %des Kaufpreises, zusammen
  • Grunderwerbsteuer Berlin6 %des Kaufpreises

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Berlin liegt sie bei 6 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Haus bewerten und Makler finden in Berlin-Adlershof

Ein Makler für Adlershof sollte beide Seiten des Bahndamms kennen. Die gewachsene Siedlung um Dörpfeldstraße und Marktplatz hat andere Käufer als die neuen Wohnviertel am früheren Flugplatz Johannisthal. In der Siedlung prägen zwei- bis viergeschossige Häuser das Bild, weil auf den früheren Feuchtwiesen nur 12 Meter Traufhöhe erlaubt waren. Ein guter Makler weiß, was das für Keller, Aufstockung und Ausbau bedeutet, und kann Käufern die Pläne früherer Aufstockungen erklären.

Fragen Sie auch, wie er die Wissenschaftsstadt für Ihren Verkauf nutzt. Wer in einem der Technologieunternehmen oder an der Humboldt-Universität arbeitet, schätzt ein Haus in Laufweite. Er sollte außerdem erklären, wie er Lärm vom Adlergestell oder die Nähe zur Bahn im Exposé ehrlich darstellt, ohne den Preis unnötig zu drücken. Bei einem denkmalgeschützten Haus gehört dazu, welche Umbauten ein Käufer genehmigen lassen muss. Liegt Ihr Haus nahe einem der Baudenkmale des Ortsteils, sollte er die Denkmalliste für Ihre Straße vor dem ersten Termin prüfen.

Auch im Ortsteil Adlershof regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Provision beim Verkauf an Privatleute. Ist der Makler für beide Seiten tätig, verlangt § 656c BGB gleich hohe Beträge von Verkäufer und Käufer. Gewährt er Ihnen Rabatt, gilt dieser automatisch auch für den Käufer. Haben nur Sie ihn beauftragt, kann er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte weitergeben, fällig beim Käufer erst nach Ihrer Zahlung. Für den Vertrag schreibt § 656a BGB Textform vor, eine E-Mail erfüllt das. Insgesamt sind nach Angaben der Verbraucherzentrale 5,95 bis 7,14 Prozent mit Umsatzsteuer üblich. Den Satz für ein Haus in der Siedlung sollten Sie vor der Unterschrift verhandeln.

Diese Fragen sollte ein Makler in Adlershof beantworten können

  • Wie viele Häuser in der Siedlung Adlershof haben Sie in den letzten zwei Jahren verkauft?
  • Wie erreichen Sie Käufer, die in der Wissenschaftsstadt arbeiten?
  • Welcher Bodenrichtwert gilt nach Ihrer Einschätzung für mein Grundstück im Ortsteil?
  • Wie stellen Sie Lärm vom Adlergestell oder von der Bahn im Exposé dar?
  • Wie hoch ist Ihre Provision für ein Haus in Adlershof, und wie wird sie geteilt?

So arbeiten wir: Wir sind kein Makler. Wir vermitteln Sie an Partnermakler aus Ihrer Region, die Ihr Haus vor Ort ansehen und den Wert mit Ihnen besprechen. Ob Sie danach einen Maklervertrag schließen, entscheiden Sie selbst.

Vor dem Verkauf: was sich in Adlershof lohnt und was nicht

Viele Häuser in den Siedlungen des Ortsteils sind älter, manche wurden gegen Ende des 20. Jahrhunderts um ein oder zwei Stockwerke erhöht. Halten Sie Baugenehmigung und Pläne einer solchen Aufstockung bereit, denn Käufer fragen danach. Weil die Wohnbauten auf Feuchtwiesen errichtet wurden, schauen viele Interessenten genau in den Keller. Ein Gutachten zur Abdichtung schafft hier mehr Vertrauen als ein frisch gestrichenes Wohnzimmer.

Für Käufer im Ortsteil gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz. Es verlangt von ihnen binnen zwei Jahren eine gedämmte oberste Geschossdecke, gedämmte Heizungsrohre und ein Beratungsgespräch (§§ 35, 69 und 80). Ist das bei Ihrem Haus in der Siedlung schon erledigt, gehört es ins Exposé. Mehr zu sinnvollen Arbeiten vorab steht im Ratgeber Sanierung vor dem Verkauf.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erben Sie ein Haus in der Siedlung Adlershof, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Den Erbschein oder ein notarielles Testament braucht das Amtsgericht Köpenick für die Umschreibung. Trennen sich Eheleute, die gemeinsam ein Haus im Ortsteil besitzen, unterschreiben beide den Kaufvertrag. Ein gemeinsamer Kredit endet erst, wenn die Bank die Grundschuld freigibt. Ein vermietetes Haus geht mit dem Mietvertrag an den Käufer über, dann rechnen eher Anleger als Selbstnutzer.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Adlershof

Was ist mein Haus in Adlershof 2026 wert?

Unsere Preisdaten rechnen im Ortsteil mit 4.600 € je Quadratmeter Wohnfläche. Ein gepflegtes Haus mit 140 m² auf 600 m² Grundstück liegt damit meist bei 510.000 bis 780.000 €. Mehr bringen Häuser in ruhiger Lage nahe der Köllnischen Heide, weniger solche direkt am Adlergestell oder mit feuchtem Keller. Ihren eigenen Wert zeigt der Rechner.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Adlershof?

Die Bodenrichtwerte für Wohnen liegen zum 1. Januar 2026 in den fünf Zonen des Ortsteils zwischen 410 und 520 € je m², der Median bei 500 €. Die teuerste Bodenrichtwertzone mit 520 € erlaubt eine Geschossflächenzahl von 0,5, zwei Zonen mit 500 € sogar 0,8. Den Wert für Ihr Grundstück finden Sie im Geoportal Berlin.

Hebt die Wissenschaftsstadt den Wert meines Hauses?

Sie bringt vor allem Nachfrage. Im Südwesten des Ortsteils sitzen die meisten Wissenschafts- und Technologieunternehmen, dazu die Institute der Humboldt-Universität. Ein Haus in der Siedlung mit kurzem Weg über den Bahnhof Adlershof in die Wissenschaftsstadt ist für diese Käufer besonders interessant.

Was kostet mich ein Makler in Adlershof?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Privatleute teilen Sie und der Käufer die Provision hälftig, oder Sie zahlen sie allein. Die Verbraucherzentrale nennt insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent mit Umsatzsteuer als üblich. Vergleichen Sie im Ortsteil mehrere Angebote und verhandeln Sie den Satz vor der Unterschrift.

Wie gut ist Adlershof angebunden?

Am S-Bahnhof Adlershof an der Görlitzer Bahn halten fünf S-Bahn-Linien. Die Straßenbahnlinien 63 und M17 fahren seit 2021 über eine neue Strecke bis zum S-Bahnhof Schöneweide. Für Autofahrer verläuft das Adlergestell als Nord-Süd-Verbindung entlang der Bahn, die Anschlussstelle Adlershof der A 113 liegt im Nachbarortsteil Johannisthal.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug für Adlershof?

Für die Postleitzahl 12489 ist das Amtsgericht Köpenick zuständig, Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin. Den Auszug beantragen Sie als Eigentümer schriftlich oder direkt beim Grundbuchamt. Fordern Sie ihn rechtzeitig an, denn Notar und finanzierende Bank des Käufers wollen ihn vor dem Vertragsentwurf sehen.

Haus verkaufen in der Umgebung von Adlershof

Bodenrichtwerte Berlin: Geoportal Berlin, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Bodenrichtwert Wohnen Adlershof: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin; Geoportal Berlin, dl-de/zero-2-0 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0, www.govdata.de/dl-de/zero-2-0). Spanne und Median über die Wohnzonen: eigene Berechnung.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen. Illustrationen: mit KI erstellt (ChatGPT), Ortsschild von uns gezeichnet. Icons: Tabler Icons (MIT).

  1. de.wikipedia.org
  2. gdi.berlin.de
  3. berlin.de
  4. justizadressen.nrw.de
  5. openstreetmap.org
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  12. gesetze-im-internet.de
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  16. verbraucherzentrale.de