Haus verkaufen in Tempelhof

Was ist ein Haus in Tempelhof wert? (Stand Oktober 2026)

Für Eigentumswohnungen in Tempelhof gehen wir von 4.350 € je Quadratmeter aus, für Häuser von 5.100 € und für Mehrfamilienhäuser von 2.300 €; Bauland bewerten wir mit 850 €. In die Preisauswertung des Gutachterausschusses für den früheren Bezirk Tempelhof, zu dem auch Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade gehören, gingen 2025 495 Wohnungen ein, aber nur 104 Ein- und Zweifamilienhäuser. Der mittlere Wohnungspreis lag dort bei 4.011 € je Quadratmeter, rund 5 % über dem Vorjahr.

Innerhalb des Ortsteils liegen beim Boden Welten. In der Gartenstadt Neu-Tempelhof an der Manfred-von-Richthofen-Straße gilt seit 1. Januar 2026 ein Bodenrichtwert von 1.600 € je Quadratmeter, am Marienhöher Weg sind es 680 €, an der Rohrbeckstraße in einfacher Lage 580 €. Am oberen Ende stehen deshalb Einfamilienhäuser der Gartenstadt in gutem Zustand, am unteren Ende Wohnungen in Nachkriegsblöcken an Hauptstraßen oder nahe der Autobahn.

„Die meisten Eigentümer in Tempelhof glauben, über den Preis entscheide vor allem die Nähe zum Tempelhofer Feld. Tatsächlich zählt viel stärker, auf welcher Seite der Ringbahn Ihr Haus steht.“

Nördlich der Ringbahn liegt die Gartenstadt Neu-Tempelhof mit rund 1.000 Einfamilienhäusern aus den Jahren 1920 bis 1928, jedes mit eigenem Garten. Ihr Bodenrichtwert ist mehr als doppelt so hoch wie am Marienhöher Weg südlich davon. So nah an der Innenstadt gibt es in Berlin selten Einfamilienhäuser in dieser Zahl, und viel Neues kommt nicht dazu, weil Neubauten unter der Erhaltungsverordnung genehmigungspflichtig sind. Ich vergleiche ein Gartenstadthaus deshalb nur mit Verkäufen aus der Gartenstadt, nie mit dem Schnitt des Ortsteils.

Wer in Tempelhof gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Tempelhof liegt nah an der Innenstadt und ist gut angebunden: Sechs U6-Bahnhöfe verbinden den Ortsteil mit Friedrichstraße und Wedding, am Bahnhof Tempelhof halten die Ringbahnlinien S41, S42, S46 und S47, an der Attilastraße die S2. Über die Anschlussstellen der A 100 sind Sie schnell auf dem Stadtring. Arbeitsplätze bieten das Flughafengebäude mit Veranstaltungen und Büros, das Ullsteinhaus am Teltowkanal, das Einkaufszentrum im Hafen Tempelhof und die Gewerbegebiete an Oberlandstraße und Teltowkanal.

Im Milieuschutzgebiet zwischen Feld und Kanal sind laut Bezirksamt 45 % der Wohnungen klein, mit ein oder zwei Zimmern. Solche Wohnungen kaufen Paare und Alleinstehende, die selbst einziehen, und Anleger, die vermieten. Häuser in der Gartenstadt suchen vor allem Familien, die Auswahl dort ist klein. Wie schnell Ihr Verkauf geht, hängt also stark davon ab, ob Sie eines der seltenen Gartenstadthäuser anbieten oder eine von vielen Wohnungen.

So läuft der Hausverkauf in Tempelhof ab

Anders als viele erwarten, liegt das Grundbuch für Tempelhof beim Amtsgericht Kreuzberg in der Möckernstraße 130. Einsicht gibt es dort nur nach telefonischer Terminvereinbarung, und weil Teile des Grundaktenarchivs ausgelagert sind, kann es dauern, bis alte Akten vorliegen. Grundbuchauszüge können Sie werktags von 9 bis 13 Uhr beantragen. Bauakten verwahrt das Bauarchiv des Bezirks im Rathaus Schöneberg, geöffnet dienstags und donnerstags von 9 bis 12 Uhr, die Gebühr liegt je nach Aufwand zwischen 5 und 100 €. Fordern Sie beides früh an und prüfen Sie mit der Liste Unterlagen für den Hausverkauf, was noch fehlt.

„Viele Eigentümer einer Wohnung im Milieuschutzgebiet Tempelhof fürchten, der Bezirk könne ihnen beim Verkauf dazwischenkommen. Tatsächlich hat die Gemeinde beim Verkauf einer Eigentumswohnung gar kein Vorkaufsrecht.“

Das Baugesetzbuch nimmt Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich aus. Betroffen sein können nur ganze Grundstücke, und auch dort ist das Vorkaufsrecht seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 kaum noch anwendbar. Im Gebiet zwischen Tempelhofer Feld und Teltowkanal gehörte laut Untersuchung des Bezirks schon 2018 gut ein Viertel der Wohnungen Eigentümergemeinschaften. Ich würde deshalb keinen Abschlag für ein angebliches Risiko geben, sondern Käufern offen sagen, welche Umbauten der Milieuschutz begrenzt.

Vor dem Verkauf: was sich in Tempelhof lohnt und was nicht

Die Häuser der Gartenstadt stammen aus den 1920er-Jahren und stehen unter Erhaltungsschutz. Abbruch, Änderungen und Neubauten brauchen dort eine Genehmigung, das gilt auch für Anbauten und Dachausbauten. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob frühere Umbauten genehmigt sind. Für Käufer gilt außerdem das Gebäudemodernisierungsgesetz: Fehlt die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Heizungsrohre, muss er sie innerhalb von zwei Jahren nachholen. Erledigte Arbeiten mit Rechnung sind deshalb ein gutes Argument.

Bei Wohnungen im Milieuschutzgebiet sind große Modernisierungen genehmigungspflichtig, seit April 2026 nach neuen Kriterien. Sparen Sie sich also teure Umbauten und investieren Sie in Kleinigkeiten wie frische Wände und reparierte Fenster. Eine Liste lohnender Kleinigkeiten finden Sie im Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung in Tempelhof können Sie verkaufen, sobald Sie dem Grundbuchamt in Kreuzberg Ihr Erbrecht belegen, in der Regel mit dem Erbschein. Weil Akten dort teils ausgelagert sind, lohnt es sich, den Antrag früh zu stellen. Bei einer Scheidung müssen beide Eigentümer zustimmen, bevor der Notar den Vertrag beurkunden kann. Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Mieter; wurde sie während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann ein Käufer in Berlin bis zehn Jahre nach dem ersten Verkauf nicht wegen Eigenbedarf kündigen.