Landkreis Barnim · Brandenburg

Haus verkaufen in Bernau bei Berlin

Rund 390.000 bis 600.000 € bringt ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück derzeit in Bernau bei Berlin. Wo Ihr Haus landet, hängt an Baujahr, Ortsteil und dem Weg zum Bahnhof Bernau oder Friedenstal.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Bernau bei Berlin wert? (Stand Oktober 2026)

Unsere Preisdaten gehen in Bernau bei Berlin von durchschnittlich 3.500 € je Quadratmeter Wohnfläche für Häuser aus, von 3.100 € für Eigentumswohnungen und von 1.767 € für Mehrfamilienhäuser. Wer eine gepflegte 80-m²-Wohnung verkauft, liegt damit meist zwischen 190.000 und 290.000 €. Bernau ist der größte Wohnungsmarkt im Barnim: 2025 wechselten hier 122 Eigentumswohnungen den Besitzer, so viele wie in keiner anderen Kommune des Kreises.

Für freistehende Häuser hat der Gutachterausschuss 2025 in der Stadt 52 Verkäufe ausgewertet, im Mittel zu 3.340 € je Quadratmeter Wohnfläche auf rund 880 m² Grund. Häuser ab Baujahr 2016 brachten im Schnitt 4.340 €, Häuser von vor 1945 deutlich weniger. Die Bodenrichtwerte im Stadtgebiet liegen zum 1. Januar 2026 zwischen 250 und 370 € je Quadratmeter. Für 32 verkaufte Baugrundstücke zahlten Käufer 2025 im Mittel 336 €, das Bodenpreisniveau blieb damit nahezu gleich.

3.500 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

3.100 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

390.000 € – 600.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

233 €/m²Bauland im Landkreis Barnim, Durchschnitt 2023–2025 (630 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Die meisten Eigentümer in Bernau glauben, die vielen geplanten Neubauten würden bald die Preise für ältere Häuser drücken. Tatsächlich wird in der Stadt gerade kaum etwas fertig.“

2024 wurden zwar 818 Wohnungen genehmigt, fertig wurden 2025 aber nur 42, so wenige wie in keinem Jahr seit 2015. Neue Quartiere wie Lindow, das Gelände am Schönfelder Weg oder der Panke-Park sind Pläne für die nächsten Jahre, keine Konkurrenz für Ihren Verkauf heute. Gleichzeitig ziehen weiter mehr Menschen zu als weg. Ich würde deshalb niemals aus Angst vor künftigen Neubauten unter Wert verkaufen.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Wo in Bernau bei Berlin was gefragt ist

Bernau besteht aus der Kernstadt mit Wohnvierteln wie Friedenstal, Blumenhag, Rehberge, Puschkinviertel und Bernau Süd sowie acht Ortsteilen: Birkenhöhe, Birkholz, Birkholzaue, Börnicke, Ladeburg, Lobetal, Schönow und Waldfrieden. Die Unterschiede sind groß, vom Plattenbau in der Altstadt bis zur Villa im Wald. Für den Preis zählen vor allem der Weg zu S2 und Regionalbahn, das Baujahr und ob besondere Regeln gelten.

Stadtkern

Innerhalb der Stadtmauer ließ die Stadt in den 1980er-Jahren die meisten Fachwerkhäuser abreißen und durch Plattenbauten mit höchstens vier Geschossen ersetzen. Seit 1993 gilt eine Denkmalbereichssatzung, seit 1994 ist der Stadtkern Sanierungsgebiet. Hier werden vor allem Wohnungen verkauft, Einzelhäuser sind die Ausnahme.

Friedenstal

Rund zwei Kilometer westlich der Altstadt, mit eigenem S-Bahnhof an der S2, der 1997 von einer Wohnpark-Firma privat finanziert wurde. Käufer achten hier vor allem auf den Fußweg zum Bahnsteig, denn von Friedenstal geht es ohne Umweg über die Innenstadt nach Berlin.

Schönow

Mit rund 7.000 Einwohnern der größte Ortsteil, direkt an der Grenze zu Berlin und am Rand des Naturparks Barnim mit der Schönower Heide. An der Dorfstraße stehen Häuser mit Stuckfassaden aus Gründerzeit und Jugendstil, nach der Wende kamen viele neue Wohnhäuser dazu. Die S-Bahnhöfe Zepernick und Bernau-Friedenstal liegen in der Nähe.

Ladeburg

Im Norden der Stadt, umgeben von Wald und Feldern bis zur Ladeburger Heide. Entlang der Straße stehen alte Bauernhöfe und freistehende Einfamilienhäuser, Mitte der 1990er-Jahre kamen zwei neue Wohngebiete dazu, darunter das Blumenviertel. Wer hier kauft, will dörflich wohnen und trotzdem nah an der Stadt sein.

Waldfrieden und Waldsiedlung

Waldfrieden liegt etwa vier Kilometer nordwestlich des Stadtkerns, eine Streusiedlung mit Wohnvillen beiderseits der Wandlitzer Chaussee, mittendrin das Bauhaus-Denkmal der früheren Bundesschule. Die benachbarte Waldsiedlung gehört ebenfalls zu Bernau, dort ist heute eine Rehaklinik. Ruhe und Wald sind hier das Argument, Bus und Auto der Weg in die Stadt.

Birkenhöhe

Ab 1923 stellten Berliner Familien hier Lauben und Holzhäuschen auf, nach dem Krieg wurden viele zu richtigen Wohnhäusern ausgebaut. Seit 2014 ist die Streusiedlung ein eigener Ortsteil. Bei solchen Häusern prüfen Käufer und Banken genau, ob Ausbau und Wohnnutzung genehmigt sind.

Lobetal

Sitz der Hoffnungstaler Stiftung, umgeben von Wald. Im Wohngebiet „An der einsamen Kiefer“ stehen 42 private Eigenheime, die meisten auf Erbbaurecht. Wer dort verkauft, verkauft in der Regel das Erbbaurecht samt Haus, nicht das Grundstück.

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Wer in Bernau bei Berlin gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Bernau wächst seit Jahren: Zwischen 2011 und 2024 stieg die Einwohnerzahl um mehr als 20 Prozent, seit 2017 ziehen in jedem Jahr mehr Menschen zu als weg. 2025 kamen 2.287 Neubürger, davon 1.420 von außerhalb Brandenburgs. Wer nach Berlin pendelt, hat die Wahl: Mit der S2 sind es rund 35 Minuten bis Friedrichstraße, mit dem RE 3 rund 20 Minuten bis zum Hauptbahnhof, die RB 24 fährt direkt zum Flughafen BER. Mit dem Auto geht es über die Anschlussstellen Bernau-Nord und Bernau-Süd auf die A 11.

Viele Käufer arbeiten aber auch in der Stadt. Fast vier von zehn Beschäftigten in Bernau arbeiteten 2020 im Gesundheits- und Sozialwesen, etwa im Herzzentrum, bei der Hoffnungstaler Stiftung oder in der Rehaklinik in der Waldsiedlung. Familien finden 22 Kitas und 15 Schulen, darunter zwei Gymnasien. Wer zum Baujahr passend anbietet, hat in diesem Markt meist bald ernsthafte Interessenten.

So läuft der Hausverkauf in Bernau bei Berlin ab

Den Bodenrichtwert legt der Gutachterausschuss im Landkreis Barnim fest, Geschäftsstelle bei der Katasterbehörde in Eberswalde, kostenlos nachzulesen auf boris.brandenburg.de. Das Grundbuch liegt vor Ort beim Amtsgericht Bernau bei Berlin in der Breitscheidstraße 50. Obwohl Bernau Große kreisangehörige Stadt ist, sind Bauaufsicht und Bauakten beim Bauordnungs- und Planungsamt des Landkreises in Eberswalde; Einsicht gibt es auf schriftlichen Antrag. Fragen zu Sanierungsgebiet und Denkmalbereich beantwortet die Stadtverwaltung. Was sonst in die Mappe gehört, steht unter Unterlagen für den Hausverkauf.

Wert realistisch einschätzen
Erste Spanne mit dem Rechner, danach die Einschätzung eines Maklers, der Vergleichsverkäufe aus dem Ort kennt.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Viele Eigentümer in der Bernauer Innenstadt halten den Sanierungsvermerk im Grundbuch für eine Formsache. Tatsächlich fragt jeder gut beratene Käufer, ob noch ein Ausgleichsbetrag offen ist.“

Der Stadtkern ist seit 1994 förmliches Sanierungsgebiet. Für die Teile, in denen die Satzung aufgehoben wurde, erhebt die Stadt Ausgleichsbeträge, berechnet für jedes Grundstück einzeln. Ob für Ihr Haus schon gezahlt wurde, ob ein Bescheid kommt und ob der Vermerk gelöscht ist, kann der Käufer nicht selbst prüfen. Ich hole mir das vor dem Inserat schriftlich von der Stadt und lege es dem Exposé bei. Dann wird aus einer offenen Frage ein geklärter Punkt.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Bernau bei Berlin

Liegt Ihr Haus in einem Sanierungsgebiet, klären Sie den Ausgleichsbetrag vor dem Verkauf und regeln Sie im Vertrag, wer ihn trägt. Im früheren Sanierungsgebiet Gründerzeitring fallen nach Angaben der Stadt nach der Aufhebung keine Ausgleichsbeträge an, im Stadtkern dagegen schon. Für das neuere Sanierungsgebiet Panke-Park fragen Sie, ob der Verkauf genehmigt werden muss. Läuft noch ein Darlehen, besorgen Sie die Löschungsbewilligung für die Grundschuld und prüfen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer vermietet hat, beachtet die Spekulationsfrist.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Brandenburg	Käufer	6,5 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Brandenburg liegt sie bei 6,5 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich in Bernau bei Berlin lohnt und was nicht

Fast die Hälfte der 2025 verkauften Häuser stammt aus den Jahren 1991 bis 2015, aus der großen Bauzeit nach der Wende. Bei diesen Häusern lohnt sich kein großer Umbau, wohl aber der Blick auf Heizung, Dach und Fenster, die nach 25 bis 30 Jahren fällig werden können. Belege über Wartung und Erneuerungen wirken hier stärker als frische Farbe. Was sich sonst rechnet, lesen Sie unter Sanierungen vor dem Verkauf.

Bei älteren Häusern in Birkenhöhe, Schönow oder Ladeburg zählt vor allem, dass Anbauten und der Ausbau früherer Lauben oder Höfe genehmigt sind. Legen Sie Bauakte, Energieausweis und Grundbuchauszug bereit, bevor der erste Käufer kommt.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Für ein geerbtes Haus führt der Weg zum Grundbuchamt im Amtsgericht Bernau, das meist einen Erbschein sehen will, bei mehreren Erben müssen alle den Kaufvertrag unterschreiben. Trennen sich Eheleute, hilft eine neutrale Bewertung, bevor jeder seinen eigenen Wunschpreis im Kopf hat. Ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag; dann kommen vor allem Anleger in Frage, die mit der Miete rechnen und nicht selbst einziehen wollen.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Bernau bei Berlin

Was ist ein Haus in Bernau bei Berlin 2026 wert?

Unsere Preisdaten setzen für Häuser im Schnitt 3.500 € je Quadratmeter Wohnfläche an. Für ein Haus mit 140 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück in gutem Zustand sind das meist 390.000 bis 600.000 €. Der Gutachterausschuss kam 2025 für Bernau auf durchschnittlich 3.340 € je Quadratmeter, jüngere Häuser liegen darüber. Wo Ihr eigenes Haus ungefähr liegt, sehen Sie nach wenigen Angaben im Rechner oben.

Mein Haus liegt im Sanierungsgebiet Stadtkern. Was muss ich klären?

Fragen Sie bei der Stadt, ob für Ihr Grundstück ein Ausgleichsbetrag festgesetzt oder schon bezahlt ist und ob der Sanierungsvermerk im Grundbuch noch eingetragen ist. Die Stadt bewertet dafür jedes Grundstück einzeln. Beachten Sie außerdem die Denkmalbereichssatzung von 1993. Mit einer schriftlichen Auskunft der Stadt im Exposé vermeiden Sie Rückfragen beim Notar.

Kann ich ein Haus auf Erbbaurecht in Lobetal verkaufen?

Ja. Sie verkaufen dann das Erbbaurecht samt Haus, das Grundstück bleibt beim Eigentümer. Lesen Sie Ihren Vertrag genau: Oft muss der Grundstückseigentümer zustimmen, und der Käufer übernimmt den Erbbauzins. Für Banken und Käufer zählt besonders die Restlaufzeit, je länger sie ist, desto leichter die Finanzierung und desto besser der Preis.

Wo bekomme ich alte Bauunterlagen für mein Haus in Bernau?

Nicht im Rathaus, sondern beim Bauordnungs- und Planungsamt des Landkreises Barnim in Eberswalde. Den Antrag auf Akteneinsicht stellen Sie schriftlich und unterschrieben, per Post oder E-Mail, mit Eigentumsnachweis oder Vollmacht. Für die Einsicht fällt eine Gebühr nach Aufwand an. Beantragen Sie die Einsicht früh, die Bearbeitung kann dauern.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Bernau bei Berlin?

Für Grundstücke, auf denen ein freistehendes Einfamilienhaus gebaut werden kann, liegen sie im Stadtgebiet zum 1. Januar 2026 zwischen 250 und 370 € je Quadratmeter. Den Richtwert Ihrer Straße zeigt kostenlos die Karte unter boris.brandenburg.de. In den Ortsteilen und am Ortsrand können die Werte abweichen. Der Richtwert sagt nichts über Ihr Haus, nur über den Boden darunter.

Verkauft sich ein Haus in Schönow anders als in der Kernstadt?

Ja. Schönow grenzt direkt an Berlin und liegt am Naturpark, Käufer kommen hier oft wegen Ruhe und Grün und nehmen den Weg zur S-Bahn in Zepernick oder Friedenstal in Kauf. In der Kernstadt zählen dagegen Bahnhof, Regionalzug und kurze Wege zu Schulen und Ärzten. Diese Stärken gehören konkret ins Exposé.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Haus verkaufen in der Umgebung von Bernau bei Berlin

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Haus verkaufen in Neuenhagen (18 km)
Haus verkaufen in Hohen Neuendorf (21 km)
Haus verkaufen in Eberswalde (23 km)
Haus verkaufen in Strausberg (23 km)
Haus verkaufen in Oranienburg (25 km)
Haus verkaufen in Hennigsdorf (26 km)

Grundstücksmarktdaten und Bodenrichtwerte Brandenburg: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg 2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.