Bezirk Steglitz-Zehlendorf · Berlin

Haus verkaufen in Zehlendorf

In Zehlendorf zahlen Käufer für ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf 600 m² Grundstück derzeit meist 690.000 bis 1.060.000 €. Wo Ihr Haus in dieser Spanne landet, entscheiden Lage, Baujahr und Denkmalschutz.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Zehlendorf wert? (Stand Oktober 2026)

Im Schnitt liegen Häuser in Zehlendorf nach unseren Preisdaten bei 5.900 € je Quadratmeter Wohnfläche, Eigentumswohnungen bei 5.600 € und Mehrfamilienhäuser bei 2.300 €. Wer eine Wohnung mit 80 m² verkauft, kann bei gutem Zustand meist mit 340.000 bis 520.000 € rechnen. Bauland setzen wir mit 1.100 € je Quadratmeter an. Der Boden ist im Ortsteil sehr unterschiedlich viel wert: Der Gutachterausschuss setzt zum 1. Januar 2026 in Alt-Schönow 510 € je Quadratmeter an, an der Königstraße und am Nieritzweg 950 €, Am Fischtal 1.400 € und an Onkel-Tom-Straße und Quermatenweg 1.500 €.

Zum Jahresbeginn 2026 hat der Gutachterausschuss die Richtwerte für Bauland von Ein- und Zweifamilienhäusern berlinweit um rund 5 % gesenkt, in Zehlendorf meist um 50 bis 100 € je Quadratmeter; an der Onkel-Tom-Straße etwa von 1.600 auf 1.500 €. Als Grund nennt er hohe Bau- und Finanzierungskosten, die die Nachfrage nach Bauplätzen bremsen. Bei bebauten Ein- und Zweifamilienhäusern blieb das Preisniveau in Berlin im ersten Halbjahr 2026 dagegen stabil. Wer ein bewohnbares Haus verkauft, ist von der Senkung also weniger betroffen als jemand, der nur den Boden anbietet.

5.900 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

5.600 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

690.000 € – 1.060.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

740 €/m²Bauland in Berlin, Durchschnitt 2023–2025 (577 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Die meisten Eigentümer in Zehlendorf glauben, gefragt seien hier vor allem Villen. Tatsächlich stehen im Ortsteil fast so viele Reihenhäuser wie freistehende Einfamilienhäuser, und für sie gelten eigene Maßstäbe.“

Nach dem Zensus 2022 gibt es in Zehlendorf rund 2.300 freistehende Einfamilienhäuser, rund 2.250 Reihenhäuser und gut 1.200 Doppelhaushälften. Allein die Waldsiedlung Onkel Toms Hütte hat 809 Einfamilienhäuser. Ein Reihenhaus zu verkaufen heißt deshalb, mit den Nachbarhäusern verglichen zu werden, nicht mit der Villa an der Argentinischen Allee. Ich rechne solche Häuser nie über den Durchschnittspreis des Ortsteils. Entscheidend sind der Zustand im Vergleich zu den Nachbarn, das kleine Grundstück und der Weg zur U3.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Wo in Zehlendorf was gefragt ist

Seit Dezember 2020 ist Zehlendorf kleiner: Ein größerer Teil, darunter der westliche Teil der Villenkolonie Zehlendorf-West, gehört seither zum Ortsteil Schlachtensee. Heute leben im Ortsteil Zehlendorf knapp 55.000 Menschen, von Zehlendorf-Nord mit der Onkel-Tom-Siedlung bis Schönow am Teltowkanal. Für Ihren Preis zählen der Weg zur S1 oder U3, die Nähe zu Wald und Wasser und ob Ihr Haus unter Denkmal- oder Erhaltungsschutz steht.

Zehlendorf-Mitte und Teltower Damm

Rund um den S-Bahnhof Zehlendorf, den wichtigsten Bahnhof des Ortsteils, und das Rathaus am Teltower Damm liegen Geschäfte, Ämter und ein Busknoten. Am Teltower Damm steht auch die John-F.-Kennedy-Schule, eine öffentliche deutsch-englische Schule mit rund 1.600 Schülern. Für Mietshausgrundstücke an Berliner und Mörchinger Straße gilt ein Bodenrichtwert von 1.100 €.

Waldsiedlung Onkel Toms Hütte

Die Siedlung aus den Jahren 1926 bis 1932 hat 1.917 Wohnungen, davon 809 Einfamilienhäuser, und ist seit Juli 2026 Welterbe. Sie liegt am Rand des Grunewalds, der U-Bahnhof Onkel Toms Hütte gehört zum Denkmalbereich. Der Bodenrichtwert an Onkel-Tom-Straße und Quermatenweg zählt mit 1.500 € zu den höchsten im Ortsteil.

Krumme Lanke und Fischtal

An der 15,4 Hektar großen Krummen Lanke mit ihren Badestellen endet die U3. Die Waldsiedlung Krumme Lanke und die Versuchssiedlung Am Fischtal stehen unter Denkmalschutz, Am Fischtal liegt der Bodenrichtwert bei 1.400 €. Häuser mit Fußweg zu See und Wald sind hier das stärkste Verkaufsargument.

Mexikoplatz und Argentinische Allee

Der Mexikoplatz mit seinem S-Bahnhof ist als Ensemble geschützt, westlich davon beginnt entlang Limastraße und Fischerhüttenweg bereits Schlachtensee. An der Argentinischen Allee liegen das Krankenhaus Waldfriede und Mietshausgrundstücke mit einem Bodenrichtwert von 1.500 €. Prüfen Sie hier genau, zu welchem Ortsteil Ihre Adresse gehört.

Zehlendorf-Süd und Schönow

Am S-Bahnhof Sundgauer Straße und südlich bis zum Teltowkanal wird lockerer und günstiger gewohnt. Für die Wohnblöcke am Windsteiner Weg in Zehlendorf-Süd setzt der Gutachterausschuss 700 € an, in Alt-Schönow erlaubt der Richtwert nur eine Geschossflächenzahl von 0,2 und liegt bei 510 €. Gefragt sind diese Lagen bei Familien, die mehr Haus für ihr Geld suchen.

Landhauskolonien mit Erhaltungsschutz

Rund 14 % der Adressen im Ortsteil liegen in einem von acht städtebaulichen Erhaltungsgebieten, etwa an Forst-, Beeren- und Fürstenstraße, an Schweitzerstraße und Schützallee oder an Seehofstraße und Im Mühlenfelde. Abriss, Umbau und Nutzungsänderung brauchen dort eine Genehmigung. Das schützt das Straßenbild, schränkt aber Käufer ein, die neu bauen wollen.

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Wer in Zehlendorf gerade kauft und wie lange ein Verkauf dauert

Zehlendorf ist ein Ortsteil der Familien und der Älteren zugleich. Laut Zensus 2022 ist fast jeder dritte Einwohner 65 oder älter, in ganz Berlin knapp jeder fünfte. Typisch ist deshalb ein Verkauf nach vielen Jahren Eigennutzung an eine Familie mit Kindern im Schulalter. Solche Käufer fragen nach Schulen, etwa der deutsch-englischen John-F.-Kennedy-Schule, und nach dem Weg in die Stadt: Zur Hauptverkehrszeit fahren Verstärkerzüge der S1 in 23 Minuten zum Potsdamer Platz, die U3 bringt Sie Richtung Dahlem und Wilmersdorf.

Arbeitgeber im Ortsteil sind das Helios Klinikum Emil von Behring mit gut 500 Betten, das Krankenhaus Waldfriede und die Evangelische Hochschule Berlin. Wohnungen sind auch hier ein großer Markt: Drei von vier Zehlendorfer Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Wie lange der Verkauf dauert, entscheidet vor allem der Preis. Ein Haus, das zu hoch startet, steht in einem kleinen Markt schnell lange im Netz, und das sehen die Interessenten.

So läuft der Hausverkauf in Zehlendorf ab

In Zehlendorf liegen wichtige Stellen nah beieinander. Bauakten, Baulasten und die Denkmalbehörde finden Sie im Rathaus Zehlendorf an der Kirchstraße 1/3, Akteneinsicht gibt es nur mit Termin, den Sie per E-Mail anfragen. Zuständig für die Grundbuchbezirke Zehlendorf und Düppel ist das Amtsgericht Schöneberg; sein Grundbuchamt arbeitet in der Zweigstelle Ringstraße 9 in Lichterfelde. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, abrufbar in BORIS Berlin. Den kompletten Ordner für Notar und Käufer stellen Sie mit unserem Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.

Wert realistisch einschätzen
Erste Spanne mit dem Rechner, danach die Einschätzung eines Maklers, der Vergleichsverkäufe aus dem Ort kennt.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Viele Eigentümer in der Waldsiedlung Onkel Toms Hütte fürchten, der neue Welterbe-Titel mache ihr Haus schwerer verkäuflich. Tatsächlich ändert er laut Landesdenkmalamt am Wohnen unmittelbar nichts.“

Am 26. Juli 2026 hat die UNESCO die Siedlung von Bruno Taut, Hugo Häring und Otto Rudolf Salvisberg in das Welterbe aufgenommen. Geschützt war sie schon vorher als Denkmalbereich, Auflagen für Fenster, Farben und Anbauten kennen die Käufer hier. Neu ist eine Pufferzone um die Siedlung mit höheren Anforderungen an Bauten. Wer hier sucht, will genau diese Architektur am Grunewald. Ich würde den Titel deshalb offen ins Exposé schreiben und dazu legen, welche Umbauten an Ihrem Haus genehmigt wurden.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Zehlendorf

Bei Preisen um eine Million Euro macht die Maklerprovision schnell einen fünfstelligen Betrag aus. Kauft eine Privatperson Ihr Einfamilienhaus oder Ihre Wohnung, darf die Provision nur hälftig zwischen Ihnen und dem Käufer geteilt werden, oder Sie zahlen sie allein; Einzelheiten unter Maklerprovision. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben. Vermietete Häuser oder Einliegerwohnungen, die Sie vor weniger als zehn Jahren erworben haben, lösen dagegen Einkommensteuer auf den Gewinn aus.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Berlin	Käufer	6 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Berlin liegt sie bei 6 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich in Zehlendorf lohnt und was nicht

Viele Zehlendorfer Häuser stehen in Denkmalbereichen wie der Waldsiedlung, der Gartenstadt Zehlendorf oder am Mexikoplatz, andere in Erhaltungsgebieten. Neue Fenster, eine andere Fassadenfarbe oder ein Anbau brauchen dort eine Genehmigung. Eine schnelle Modernisierung kurz vor dem Verkauf ist deshalb riskant: Fehlt die Genehmigung, wird sie zum Streitpunkt im Kaufvertrag. Sinnvoller sind kleine Reparaturen, ein gepflegter Garten und vollständige Unterlagen. Wann sich größere Arbeiten trotzdem lohnen, steht im Ratgeber Sanierungen vor dem Verkauf.

Ist der Dachboden Ihrer Villa oder Ihres Siedlungshauses noch ungedämmt, muss der Käufer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz binnen zwei Jahren nachbessern, ebenso bei ungedämmten Heizungsrohren. Haben Sie beides schon erledigt, gehört die Rechnung in die Unterlagen.

Besondere Fälle: Erbe, Scheidung, vermietet

Erbfälle sind in Zehlendorf häufig ein Anlass zum Verkauf. Bevor der Notar den Vertrag vollziehen kann, braucht das Grundbuchamt den Erbnachweis, also meist einen Erbschein; leben die Miterben verstreut, ist eine notarielle Vollmacht für einen von ihnen der schnellste Weg. Geht eine Ehe auseinander, bleibt das Haus bis zum Verkauf gemeinsames Eigentum, beide müssen den Vertrag unterschreiben. Haben Sie eine Einliegerwohnung vermietet, übernimmt der Käufer den Mieter; ein Haus, das leer übergeben wird, spricht in Zehlendorf aber mehr Familien an.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Zehlendorf

Mit welchem Preis kann ich für mein Haus in Zehlendorf rechnen?

Im Mittel rechnen wir für Zehlendorf mit 5.900 € je Quadratmeter Wohnfläche. Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² auf 600 m² Grundstück kommt damit meist auf 690.000 bis 1.060.000 €. Häuser nahe Krumme Lanke und Fischtal liegen eher oben, Häuser in Schönow eher unten. Reihenhäuser und Villen folgen eigenen Regeln. Mit Ihren Angaben zu Fläche, Baujahr und Zustand grenzt der Rechner oben die Spanne für Ihr Haus weiter ein.

Gehört meine Adresse zu Zehlendorf oder zu Schlachtensee?

Seit Dezember 2020 gibt es den Ortsteil Schlachtensee, der unter anderem den westlichen Teil von Zehlendorf-West übernommen hat. Die Grenze verläuft ab dem S-Bahnhof Mexikoplatz entlang von Limastraße und Fischerhüttenweg. Für Ihren Verkauf ist das wichtig, weil Käufer und Gutachter Ihr Haus mit Verkäufen aus demselben Ortsteil vergleichen. Schreiben Sie im Exposé den richtigen Ortsteil.

Darf ein Käufer mein Haus abreißen und neu bauen?

Das hängt von der Lage ab. In den acht städtebaulichen Erhaltungsgebieten und in den Denkmalbereichen brauchen Abriss und Neubau eine Genehmigung, über die das Bezirksamt im Einzelfall entscheidet. Außerhalb davon gilt das allgemeine Baurecht. Will ein Käufer abreißen, rechnet er über den Bodenrichtwert, der zum 1. Januar 2026 gesunken ist. Klären Sie den Schutzstatus vorher beim Stadtentwicklungsamt, dann wissen Sie, welche Käufer überhaupt in Frage kommen.

Was bedeuten die Bauarbeiten am S-Bahnhof Zehlendorf für Besichtigungen?

Die Bahn erneuert von September bis November 2026 Teile der Brücke am Bahnhof Zehlendorf. Die S1 fährt dabei zwischen Zehlendorf und Schlachtensee eingleisig, vom 30. Oktober bis 2. November und vom 4. bis 7. Dezember ist sie ganz unterbrochen. Legen Sie Besichtigungen für Interessenten, die mit der Bahn kommen, nicht auf diese Tage. Der große Umbau mit neuen Zugängen hat derzeit keinen festen Termin.

Warum gilt meine Straße im Mietspiegel 2026 nicht mehr als gute Wohnlage?

Für den Mietspiegel 2026 wurde die Wohnlage in ganz Berlin neu ermittelt, unter anderem nach Bodenrichtwert, Grün, Verkehrslärm und Entfernung zu S- und U-Bahn. In Zehlendorf gelten jetzt rund 59 % der Adressen als gute Lage, im Mietspiegel 2024 waren es noch 64,5 %. Einfache Lagen gibt es keine. Der Gutachterausschuss nutzt diese Einstufung bei seinen Auswertungen, Käufer schauen ebenfalls hinein.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Bodenrichtwerte Berlin: Geoportal Berlin, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.