Bezirk Tempelhof-Schöneberg · Berlin

Haus verkaufen in Friedenau

Friedenau ist ein Ortsteil der großen Altbauwohnungen: Gepflegt und 80 m² groß, bringt eine Wohnung hier derzeit meist 340.000 bis 520.000 €. Für eines der seltenen Häuser mit 140 m² auf 600 m² Grundstück liegt die Spanne bei 690.000 bis 1.060.000 €.

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Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Stand: Oktober 2026

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Was ist ein Haus in Friedenau wert? (Stand Oktober 2026)

In Friedenau liegt unser Orientierungswert bei 5.600 € je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen, bei 5.900 € für Häuser und bei 2.300 € für Mehrfamilienhäuser. Eigene amtliche Zahlen für den Ortsteil gibt es nicht, der Gutachterausschuss fasst Friedenau und Schöneberg zum alten Bezirk Schöneberg zusammen. Dort flossen 2025 genau 677 Wohnungsverkäufe in die Auswertung ein, im Mittel 5.421 € je Quadratmeter, rund 3,5 Prozent mehr als im Jahr davor.

Bei den Bodenwerten ist Friedenau ungewöhnlich einheitlich: Fast alle Straßen liegen zum 1. Januar 2026 in einer einzigen Zone mit 3.400 € je Quadratmeter, vom Südwestkorso bis zur Bornstraße und bis zur neuen Friedenauer Höhe. Den Unterschied zwischen zwei Wohnungen macht deshalb das Haus: Vorderhaus oder Seitenflügel, Etage, Aufzug, Balkon und der Zustand von Treppenhaus und Fassade. Wer eine helle Etage in einem gepflegten Baudenkmal mit Aufzug anbietet, kann selbstbewusster ansetzen als bei einer Erdgeschosswohnung an der Hauptstraße.

5.900 €/m²Einfamilienhaus, Orientierungswert je m² Wohnfläche

5.600 €/m²Eigentumswohnung, Orientierungswert je m² Wohnfläche

690.000 € – 1.060.000 €Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, gepflegt

740 €/m²Bauland in Berlin, Durchschnitt 2023–2025 (577 Verkäufe)

Orientierungswerte: eigene Auswertung aus Angebotspreisen, Grundstücksmarktberichten und Kaufpreisen, Stand Oktober 2026. Bauland: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4 (Kaufwerte für Bauland), Abruf 12.10.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Mittelwert 2023–2025 eigene Berechnung. Orientierungswerte, kein Gutachten.

„Das Erhaltungsgebiet empfinden Friedenauer Eigentümer meist als Bündel von Auflagen. Für den Verkauf ist es eher ein Versprechen an den Käufer.“

Seit 1986 ist Friedenau städtebauliches Erhaltungsgebiet, dazu stehen 185 Objekte unter Denkmalschutz. Wer hier kauft, kauft das geschlossene Straßenbild mit Vorgärten und alten Gittern mit, und die Verordnung sorgt dafür, dass es so bleibt: Selbst ein Neubau braucht eine Genehmigung. Ich nenne diesen Schutz im Exposé an erster Stelle, statt ihn zu verschweigen. Er erklärt einem Käufer, warum sich seine Straße in zwanzig Jahren kaum anders anfühlen wird als heute.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Wo in Friedenau was gefragt ist

Friedenau ist mit 168 Hektar einer der kleinsten Ortsteile Berlins. Er reicht von der Ringbahn im Norden bis zur Bornstraße an der Grenze zu Steglitz, von der Laubacher Straße bis an Haupt- und Fregestraße. Vorsicht bei der Adresse: Der S-Bahnhof Friedenau, die Ceciliengärten und das Malerviertel liegen amtlich in Schöneberg, auch wenn sie im Alltag oft Friedenau heißen.

Rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz

Vom als Anger geplanten Platz gehen die Straßen strahlenförmig ab, ein Ring aus Stubenrauch- und Handjerystraße mit Perelsplatz, Renée-Sintenis-Platz und Schillerplatz legt sich darum. Hier ist die Carstenn-Planung am besten zu erkennen, mit U-Bahnhof am Platz. Typisch sind große Altbauwohnungen mit Berliner Zimmer, teils noch mit Dienstbotenkammer.

Rheinstraße, Hauptstraße und Breslauer Platz

Die Geschäftsachse läuft diagonal durch den Südosten, vom Innsbrucker Platz über den Breslauer Platz mit Rathaus und Wochenmarkt seit 1881 bis zum Walther-Schreiber-Platz am Schloss-Straßen-Center. Seit der Flughafen Tempelhof 2008 schloss, ist auch die Anflugschneise auf Höhe des Rathauses still. Wohnungen an der Straße sind lauter, dafür liegen Einkauf und U-Bahn vor der Tür.

Bundesallee und Innsbrucker Platz

Die Bundesallee teilt Friedenau als Symmetrieachse in eine Ost- und eine Westhälfte. Am Innsbrucker Platz im Norden hält die Ringbahn, gleich daneben endet die U4, und die Stadtautobahn hat im Ortsteil eine Anschlussstelle. In alten Gewerbehöfen wie den Askania-Höfen an der Bundesallee und den Goerz-Höfen an der Rheinstraße sitzen heute Büros und Gewerbebetriebe.

Friedenauer Höhe

Auf dem früheren Güterbahnhof Wilmersdorf entlang der Ringbahn zwischen Handjery- und Hauptstraße wurden in den 2020er-Jahren Wohnhäuser gebaut, geplant waren rund 1.500 Wohnungen auf 60.000 Quadratmetern. Für den dicht bebauten Ortsteil ist das ein ungewöhnlich großes Neubauprojekt. Der Bodenrichtwert ist derselbe wie im Altbau ringsum.

Am S-Bahnhof Friedenau (amtlich Schöneberg)

Die Wohnanlagen um Rubensstraße und Dürerplatz entstanden im ersten Drittel des 20. Jahrhunderts und hießen Neu-Friedenau, liegen aber im Ortsteil Schöneberg. In den Ceciliengärten und an der Holbeinstraße gilt derselbe Bodenrichtwert wie in Friedenau, im Malerviertel um den Dürerplatz sind es 1.800 €. Prüfen Sie Ihre Adresse, bevor Sie Vergleichspreise heranziehen.

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Käufer in Friedenau und die Dauer bis zum Verkauf

Bis zur City West sind es rund drei Kilometer. Im Ortsteil halten die U9 am Friedrich-Wilhelm-Platz und am Walther-Schreiber-Platz sowie die Ringbahn am Innsbrucker Platz; direkt an der Grenze liegen der S-Bahnhof Friedenau der Wannseebahn und der Bahnhof Bundesplatz. Stadtautobahn und Westtangente haben Anschlussstellen am Ortsrand. Trotz dieser Lage geben Vorgärten, Straßenbäume und die kleinteilige Bebauung dem Ortsteil einen ruhigen Charakter, und genau diese Mischung gehört in Ihr Exposé.

Gebaut wurde Friedenau bis 1914 fast vollständig, mit damals gut ausgestatteten Mietshäusern: Vorgärten, Aufzüge, große Wohnungen, aber keine Mietskasernen mit mehreren Hinterhöfen. Große Wohnungen brauchen ein großes Budget, ihr Käuferkreis ist entsprechend kleiner als bei Zweizimmerwohnungen. Wie lange Wohnungen hier inseriert sind, erfasst keine Behörde. Mehr Geduld brauchen am ehesten Eigentümer sehr großer Wohnungen, für die es nur wenige echte Vergleichsverkäufe gibt.

So läuft der Hausverkauf in Friedenau ab

Das Grundbuch für Friedenau führt das Amtsgericht Schöneberg, allerdings nicht im Gerichtsgebäude an der Grunewaldstraße, sondern am Standort Ringstraße 9 in Lichterfelde. Mittwochs ist das Grundbuchamt für Besucher geschlossen, für die Einsichtsstelle bittet das Gericht um einen Termin. Bauakten und Genehmigungen verwaltet das Stadtentwicklungsamt des Bezirks mit seiner Bauaufsicht im Rathaus Schöneberg. Fragen zum Erhaltungsgebiet beantwortet die Stadtplanung des Bezirks Tempelhof-Schöneberg.

Wert realistisch einschätzen
Erste Spanne mit dem Rechner, danach die Einschätzung eines Maklers, der Vergleichsverkäufe aus dem Ort kennt.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Siehe Checkliste.
Angebotspreis festlegen
Nicht zu hoch einsteigen: Häuser, die lange inseriert sind, werden später meist günstiger verkauft.
Vermarkten und besichtigen
Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist.
Käufer prüfen und verhandeln
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen.
Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.

„Seit auf der Friedenauer Höhe gebaut wird, fürchten manche Altbaueigentümer neue Konkurrenz. Ich sehe darin eher einen Maßstab, der Ihnen hilft.“

Neue Eigentumswohnungen kosteten in Berlin 2025 im Mittel 8.108 € je Quadratmeter, und im alten Bezirk Schöneberg entstanden im selben Jahr 593 Wohnungen in neuen Anlagen, so viele wie in keinem anderen Altbezirk der Stadt. Wer sich solche Wohnungen angesehen hat, erlebt Ihre Altbauwohnung mit Berliner Zimmer und hohen Decken als den günstigeren Weg nach Friedenau. Neubaukäufer suchen Tiefgarage, Aufzug und niedrige Energiekosten, Altbaukäufer Raumhöhe und Vorgarten. Sie werben also nur am Rand um dieselben Menschen.

Jonas LogischImmobilienunternehmer, Gründer von VerkaufsWert

Kosten und Steuern beim Hausverkauf in Friedenau

Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit privatem Käufer zahlen Sie die Maklerprovision entweder ganz oder genau zur Hälfte, die andere Hälfte trägt dann der Käufer. Für die Löschung einer alten Grundschuld fallen Gebühren für Notar und Grundbuchamt an, und die Bank muss die Löschung bewilligen. Lösen Sie einen Kredit vor dem Ende der Zinsbindung ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Eine Übersicht aller Posten gibt der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	Bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte oder vom Verkäufer allein, wenn der Käufer privat kauft	häufig 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises insgesamt, inklusive Umsatzsteuer
Notar und Grundbuch (Kaufvertrag)	Käufer	zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer Berlin	Käufer	6 %
Löschung alter Grundschulden	Verkäufer	Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
Energieausweis	Verkäufer	meist 100 bis 500 €

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Sie fließt aber in sein Budget ein: In Berlin liegt sie bei 6 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf und Spekulationsfrist.

Vor dem Verkauf: was sich in Friedenau lohnt und was nicht

Im Erhaltungsgebiet brauchen Rückbau, bauliche Änderungen und sogar Neubauten eine Genehmigung des Bezirks, bei einem Baudenkmal kommt die Denkmalbehörde hinzu. Tauschen Sie deshalb vor dem Verkauf keine Fenster, Haustüren oder Vorgartengitter auf eigene Faust. Eine ungenehmigte Änderung wird für den Käufer zum Risiko und für Sie zum Verhandlungsnachteil.

Lohnend sind dagegen: Dielen und Stuck sichtbar machen, Risse und Kleinschäden beheben, das Berliner Zimmer hell ausleuchten und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vollständig vorlegen. Eine neue Einbauküche oder ein Luxusbad kurz vor dem Verkauf bringt selten das zurück, was sie kostet. Was sich rechnet und was nicht, steht ausführlich unter Sanierungen vor dem Verkauf.

Geerbt, getrennt, vermietet: besondere Fälle in Friedenau

Erben mehrere Geschwister eine Wohnung, können sie nur gemeinsam verkaufen; einigen Sie sich vor dem ersten Inserat auf Preis und Ansprechpartner. Bei einer Scheidung kann einer den anderen auszahlen, sonst verkaufen beide zusammen, und ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung. Lebte Ihr Mieter schon vor der Umwandlung in der Wohnung, darf er vorkaufen; er hat dafür zwei Monate Zeit, nachdem Sie ihm den Kaufvertrag mitgeteilt haben. Planen Sie diese Frist vor der Übergabe ein.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Friedenau

Wie viel bringt eine Altbauwohnung in Friedenau?

Mit 5.600 € je Quadratmeter Wohnfläche als Orientierung liegt eine gepflegte Wohnung mit 80 m² meist bei 340.000 bis 520.000 €. Für den alten Bezirk Schöneberg ermittelte der Gutachterausschuss 2025 einen Mittelwert von 5.421 € je Quadratmeter; die ausgewiesene Spanne reicht von 3.253 bis 7.566 €. Größe, Etage, Aufzug und Zustand des Hauses entscheiden, wo Ihre Wohnung liegt; eine erste Einordnung bekommen Sie mit dem Rechner oben auf dieser Seite.

Meine Wohnung liegt am S-Bahnhof Friedenau. Gilt diese Seite für mich?

Amtlich wohnen Sie dann meist in Schöneberg, denn Friedenau beginnt erst an der Fregestraße. Für den Preis ist der Unterschied kleiner als gedacht: Rund um die Holbeinstraße und die Ceciliengärten gilt derselbe Bodenrichtwert von 3.400 € wie in Friedenau. Grundbuchamt ist in beiden Fällen das Amtsgericht Schöneberg. Ziehen Sie für Vergleiche Verkäufe aus Ihrem Block heran, nicht den Namen des Bahnhofs.

Gilt in Friedenau Milieuschutz?

Ein soziales Erhaltungsgebiet, also Milieuschutz, gibt es in Friedenau laut Liste des Bezirks nicht. Es gilt aber seit dem 24. Juni 1986 eine städtebauliche Erhaltungsverordnung, die das Straßenbild schützt, und berlinweit brauchen Häuser mit mehr als fünf Wohnungen bis Ende 2030 eine Genehmigung, wenn sie in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden sollen. Für den Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung ändert beides nichts.

Ich besitze eines der wenigen Häuser in Friedenau. Wie finde ich den Preis?

Amtliche Durchschnittswerte helfen kaum: Für Ein- und Zweifamilienhäuser im alten Bezirk Schöneberg konnte der Gutachterausschuss weder für 2024 noch für 2025 einen Mittelwert bilden, es gab zu wenige Verkäufe. Unsere Orientierung sind 5.900 € je Quadratmeter, für 140 m² auf 600 m² Grundstück meist 690.000 bis 1.060.000 €. Bei so seltenen Objekten lohnt ein Verkehrswertgutachten oder der Vergleich mit Häusern in Steglitz und Wilmersdorf.

Was ist ein Mietshaus in Friedenau wert?

Für Mehrfamilienhäuser setzen wir 2.300 € je Quadratmeter Wohnfläche an. Käufer kalkulieren aber vor allem mit der Miete: Altbau-Mietshäuser in normalem Zustand außerhalb des S-Bahn-Rings wechselten 2025 in Berlin im Schnitt für das 21,4-Fache ihrer Jahresnettokaltmiete den Besitzer. Friedenau liegt knapp jenseits der Ringbahn. Eine saubere Mieterliste, belegte Instandhaltung und der Denkmalstatus des Hauses bestimmen, ob Ihr Haus über oder unter diesem Faktor liegt.

Ratgeber für Verkäufer

Was ist mein Haus wert? Online-Rechner, Makler oder Gutachten im Vergleich

Online-Rechner, Makler oder Gutachten: was jeder Weg kostet, wie genau er ist und wann Sie welchen brauchen.

Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Wie die Maklerprovision seit 2020 geteilt wird und welche Kosten beim Verkauf auf Sie und auf den Käufer zukommen.

Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen

Welche Dokumente Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und was Pflicht ist, vom Grundbuch bis zum Energieausweis.

Sanierung vor dem Hausverkauf: Was sich lohnt und was nicht

Welche Arbeiten den Preis stützen, welche Käufer kaum bezahlen und welche Pflichten der neue Eigentümer hat.

Bodenrichtwerte Berlin: Geoportal Berlin, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.

Quellen und Datengrundlage

Ortsangaben aus öffentlich zugänglichen Quellen der Gemeinde, der Gutachterausschüsse und der amtlichen Statistik, abgerufen Oktober 2026. Orientierungswerte: eigene Auswertung. Berechnungen aus amtlichen Daten sind eigene Berechnungen.